令和7年1月15日　提出 清瀬 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清瀬 -10 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　倉部　豊彦   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清瀬市中清戸４丁目９３１番２３ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅のほ か農地も多い住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 清瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 清瀬駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周囲には農地が残っている住宅地域であるが、近接して土地区画整理事業が進捗中であり、徐々に農地と住宅地 が共存する地域として整備されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清瀬市及び周辺市の西武各線及びＪＲ線沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都心 もしくは周辺エリアへの通勤者が中心である。バス便利用の住宅地域で値ごろ感があるが、金利の上昇がみられるなか で住宅ローンが前提となっている戸建住宅価格は上がりづらくなっている。土地取引の中心となる価格帯は、坪当たり ５５万円～６０万円、新築建売住宅は敷地が１２０㎡程度で総額３，０００万円台後半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徒歩圏外の戸建住宅地域であり、土地は住宅用途で自用を目的とする取引が大半を占めている。比準価格は、規範性の 高い取引事例から試算されており実証的である。当地域は賃貸住宅の需要が極めて乏しく、市場性を有する賃貸住宅の 敷地に適さないと判断したため、収益還元法を適用しなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性 が反映された比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清瀬 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [105.0] 100 [106.0] [101.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心のマンション価格が高騰しているため、 実需層の現実的な選択肢は賃貸マンション利 用や郊外の戸建住宅等にシフトしてきている 。 周囲には農地が残っており、累積的に開発さ れた住宅地域である。住宅地としての土地利 用に特段の変動要因はない。 画地の位置及び形状等は標準的であり特に変 動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％