令和7年1月15日　提出 東大和 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東大和 -7 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東大和市奈良橋１丁目３６２番９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 駐車場等も見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 上北台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 上北台駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近条件にやや劣る住宅地域で、周辺では目立った開発もない。よって、当面は現状のまま推移するものと 予測する。また、金利動向により地価が横ばい又は下落傾向へ転じることも見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東大和市北部の主として多摩都市モノレール線、西武多摩湖線の各駅を利用する住宅地域である。主な 需要者は当地域に地縁を有する者、多摩地域や都心への通勤者で、住宅一次取得者層が主体である。交通接近条件が劣 る住宅地域であるが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯 （総額）は、敷地１１０㎡程度の新築建売住宅で３，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から遠方に位置し、都市計画において第一種低層住居専用地域に指定されるため、経済合理性がある 賃貸経営が困難と判断される。このため一般住宅の自用目的の取引が中心である。比準価格は類似性が高い新青梅街道 北部の住宅地域に所在する取引事例を中心に求められており実証的である。したがって市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東大和 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [118.0] [102.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和が継続している中、世帯所得の増加 、区部からの人口流入等を背景とした住宅需 要の拡大等があり、東大和市の地価は上昇傾 向にある。 最寄駅からやや遠方に位置する住宅地域で需 要が増大するような地域要因の向上はないが 、一般的要因により地価は緩やかな上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。また、代替・競争 関係にある他の不動産と比較した競争力の程 度は普通である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％