別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
国分寺 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.
鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市本多１丁目４４７番５４
｢本多１－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 国分寺

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 国分寺駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗と共同住宅等が混在した商店街を形成する商業地域であり、既存建物の建替えや周辺における都市計画
道路の整備に伴い、漸次地区計画に即した街並みが形成されてゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    668,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分寺市及び隣接市等の近隣型の商業地域であり、最寄駅への接近性にも優れるため、店舗、事務所、
共同住宅等の多様な用途が見込まれる。駅前広場に面した商業エリアに比較して相対的に繁華性が低く、商圏も狭いた
め、店舗の利用者は背後住宅地の居住者等が中心となる。土地の主たる需要者は、物販や飲食等の事業主、開発や転売
を目的とした不動産業者等である。成約価格は規模や需要主体により大きく異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅に近い商店街を形成しており、店舗や事務所による事業性も認められるが、商業収益性は主として路
面店舗部分に限られ、また事務所需要も限定的であることから、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価
格は信頼性の高い取引事例から求めており、市場性を的確に反映した実証的な価格が求められた。よって、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    675,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 635,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気動向は、世界的な金融動向や中国経済の
先行き、中東地域情勢等に留意すべき状況と
なっている。


最寄駅に近い近隣型の商業地域である。店舗
・事務所・共同住宅等が混在した商店街を形
成しており、価格形成要因の大きな変動は見
られない。

個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公７

-108		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.7m私道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,240)
b ＫＩＨ公７

-133		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.3m都道、
南1.4m、
二方路
商業

(100,400)
c ＫＩＨ公７

-169		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,360)
d ＳＩＭ公７

-17		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.1m都道、
東3.6m、角地
商業
高度地区3種
(100,400)
e ＫＩＴ公７

-13		 国分寺市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
788,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
817,155 		 100
[ 121.8]
670,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
671,000 
b (　           ) 
729,217  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
808,668 		 100
[ 121.9]
663,386 
663,000 
c (　           ) 
631,775  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
666,673 		 100
[ 100.7]
662,039 
662,000 
d (　           ) 
454,158  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
515,714 		 100
[  76.3]
675,903 
676,000 
e (　           ) 
986,383  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,049,512 		 100
[ 153.4]
684,167 
684,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    668,000 円／㎡]  



国分寺 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,182,058 
2,365,707 
9,816,351 
7,546,500 
2,269,851 		 （　0.9541）
2,165,665 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     51,563,452 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 Ｓ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   125 ㎡      7.2 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗（各階フロアー貸し）、３・４階２ＤＫ共同住宅（平均専有面積３９㎡、計４戸）。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同種の賃貸用建物の標準的割合と判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
77.5 
73.63 
4,605 
339,066 		 6.0  2,034,396 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.00 
80.0 
76.00 
3,380 
256,880 		 4.0  1,027,520 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
95.00 
82.5 
78.38 
3,259 
255,440 		 1.0  255,440 
1.0  255,440 

 4～ 4		 居宅
95.00 
82.5 
78.38 
2,917 
228,634 		 1.0  228,634 
1.0  228,634 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
80.6 
306.39 

1,080,020 		 3,545,990 
484,074 
⑨年額支払賃料      1,080,020 円　×　12ヶ月　＝　      12,960,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     306.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,960,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,036,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,923,421 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,545,990 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,623 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          484,074 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         226,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,182,058 円　　　　（　        97,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,259 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 388,807 円  　　　       12,960,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      976,900 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,365,707 円　（　　　　　　        18,926 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,546,500 円  
（　　　　　        60,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,182,058 円      
②総費用 2,365,707 円      
③純収益　①－② 9,816,351 円      
④建物等に帰属する純収益 7,546,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,269,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,165,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,563,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市本多一丁目４４７番５４
 0124000505817-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
国分寺 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之   TEL.
鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市本多１丁目４４７番５４
｢本多１－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層店舗ビル等が建
ち並ぶ繁華な商業地
域		 西7.5m市道 水道、ガス、下水 国分寺

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 国分寺駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国分寺駅北口の再開発ビル、駅前交通広場の整備が完了。現在は都市計画道路３・４・１２号線事業が進行中で
あり、将来的には駅前整備の進展により商業エリアとしての熟成度が増加するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国分寺市およびその周辺市における駅に近い商業地域である。主な需要者は不動産投資会社、事業法人等
である。再開発ビルや駅前交通広場の完成により今後の発展が期待される地域であるが、店舗が集積する駅前商業ゾー
ンからやや離れており、店舗の連担性や客足の流動性はやや劣る。低金利を背景とした不動産投資等に対する需要は堅
調である。市場の中心となる価格帯は、土地の個別性や取引件数の少なさから把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用は中層店舗地で、需要者は不動産投資法人等であるため、取引事例比較法と収益還元法が適合
している。採用した取引事例は、同一需給圏の商業地に係るものを根拠にしている。収益還元法の根拠資料は、試算の
過程における想定要素が多く、相対的な信頼性はやや劣る。本件においては、実証的な比準価格を重視して、想定要素
が多い収益価格を比較考量し、類似地域の標準地との価格バランスも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    675,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 636,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ５年１１月～Ｒ６年１０月の国分寺市の土
地取引件数は１５３１件、前年同期間の１６
００件より減少している『土地取引規制基礎
調査概況調査』。

駅前交通広場の整備完了に続き、都市計画道
路３・４・１２号線の事業が進められている
。物件供給が需要に対して限定的で、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公７

-11		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.7m市道、
北西2m、角地
商業
高度地区3種
(100,400)
b ＡＲＡ公７

-15		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度3種最高30m
(100,400)
c ＡＲＡ公７

-105		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南（駅前広場
）市道、
西3.6m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
d ＡＲＡ公７

-122		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西11m都道、
西5.5m、角地
商業
特別用途地区
(98,580)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.6]
614,730 		 100
[  85.9]
715,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
716,000 
b (　           ) 
524,100  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
548,452 		 100
[  82.2]
667,217 
667,000 
c (　           ) 
1,263,309  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,314,089 		 100
[ 191.3]
686,926 
687,000 
d (　           ) 
811,447  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
867,135 		 100
[ 142.2]
609,800 
610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    670,000 円／㎡]  



国分寺 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,615,594 
2,740,779 
10,874,815 
8,320,500 
2,554,315 		 （　0.9541）
2,437,072 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     58,025,524 円　　　　（　    464,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 95.00 ＲＣ4 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   125 ㎡      7.2 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗フロア貸し、３階以上：住宅１ＬＤＫタイプ・平均専有面積４０㎡・４戸 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 地域における標準的な建物を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
95.00 
78.9 
75.00 
5,139 
385,425 		 6.0  2,312,550 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
95.00 
84.2 
80.00 
3,854 
308,320 		 6.0  1,849,920 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
95.00 
84.2 
80.00 
3,212 
256,960 		 1.0  256,960 
1.0  256,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
82.9 
315.00 

1,207,665 		 4,676,390 
513,920 
⑨年額支払賃料      1,207,665 円　×　12ヶ月　＝　      14,491,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,491,980 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,159,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,332,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,676,390 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,023 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          513,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         239,949 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,615,594 円　　　　（　       108,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,212 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 579,679 円  　　　       14,491,980　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,077,100 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,740,779 円　（　　　　　　        21,926 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,320,500 円  
（　　　　　        66,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,615,594 円      
②総費用 2,740,779 円      
③純収益　①－② 10,874,815 円      
④建物等に帰属する純収益 8,320,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,554,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,437,072 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,497 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,025,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     464,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市本多一丁目４４７番５４
 0124000505817-0000
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