鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
国分寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　谷　良介

TEL.

鑑定評価額

222,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本町２丁目３３４番１４｢本町２－１０－５｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西12.5m市道	水道、ガス、下水	国分寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

国分寺駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国分寺駅北口では再開発ビル、駅前交通広場の整備の完了に続き、都市計画道路３・４・１２号線事業が進行中
で、駅前の整備の進展により熟成度が増すものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,720,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国分寺市及びその近隣市内における商業地域である。特にＪＲ中央線沿線の駅近傍の商業地と価格牽連
性が高い。需要者は店舗経営目的の事業法人、マンション開発業者が多い。その他、規模や立地が良好な物件は投資法
人も見込まれる。再開発ビル、駅前交通広場の完成、都市計画道路事業等の発展要素が相互に関連しており今後の更な
る成熟が期待される。国分寺駅前商業地域の地価は上昇している。市場の中心価格帯は格差が大きく一概に言えない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の認められる取引事例を採用し試算したもので、市場の実態を反映しており信頼性が高い。収益価
格は賃料水準・還元利回り等について十分に検討のうえ試算したが、収益性・投資採算性に基づく賃貸市場の成熟度合
いが必ずしも高いとは言えない地域である為、比準価格よりもやや低めに求められた。本件では実際の取引に基づく比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　国分寺 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,730,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や所得格差の拡大等、不安定な経済情
勢のなか、継続する低金利政策により、土地
は選別され、上昇傾向、強含み程度の地点と
分かれる。

整備が完了した駅前交通広場に近接する良好
な立地。再開発の効果により、駅前商業地と
しての熟成度は増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

+6.9 ％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡＲ公７ -101	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
b	ＴＡＲ公７ -102	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、角地		商業 (100,400)
c	ＮＡＦ公７ -102	立川市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西2m、二方路		商業 (100,386)
d	ＯＨＷ公７ -108	立川市		建付地	（　）	長方形	東14m市道、西40m、南14m、三方路		商業高度利用地区駐車場整備地区 (70,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 117.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,802,091	100 [ 91.3]	1,973,813	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 1,517,467	100 [ 100.0]	[ 113.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,721,215	100 [ 88.5]	1,944,876		1,940,000
c	(　 ) 1,463,603	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,654,375	100 [ 83.9]	1,971,841		1,970,000
d	(　 ) 2,227,574	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,197,873	100 [ 109.4]	2,009,025		2,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、宅地造成費用の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,441,064	4,956,460	19,484,604	10,836,000	8,648,604	（　0.9556） 8,264,606	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	206,615,150 円　　　　（　 1,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗フロア貸し、３階以上は事務所フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

規模、構造、用途及び近隣ビルの実態考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	8,050	579,600	12.0	6,955,200
							0.0	0
～ 2	店舗	90.00	85.0	76.50	5,000	382,500	12.0	4,590,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,600	291,600	6.0	1,749,600
							0.0	0
～

～

計		540.00	87.5	472.50		2,128,500		18,543,600
								0

⑨年額支払賃料	2,128,500 円　×　12ヶ月　＝　 25,542,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 472.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,542,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,277,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,264,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,543,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,441,064 円　　　　（　 203,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,618 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	766,260 円	25,542,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,550,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,200 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,956,460 円　（　　　　　　 41,304 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,836,000 円（　　　　　 90,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,441,064 円
②総費用	4,956,460 円
③純収益　①－②	19,484,604 円
④建物等に帰属する純収益	10,836,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,648,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,264,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,615,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

国分寺 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	国分寺市本町二丁目３３４番１４	0124000511969-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
国分寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

国分寺 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　肥田木　哲志

TEL.

鑑定評価額

222,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	国分寺市本町２丁目３３４番１４｢本町２－１０－５｣				②地積　(㎡)	120 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ4F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西12.5m市道	水道、ガス、下水	国分寺 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

国分寺駅北東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

再開発事業が完成し、路地裏的な商業地域から、駅前商業地へと成熟度が高まってきている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央線沿線、京王線沿線の駅前商業地である。特に規範性が高いのが、国分寺駅北口近接の商業地域で
ある。主な需要者は収益目的で購入する法人、機関投資家等である。駅前商業地域については、一部市内の地主が所有
しているため、供給が極端に少ない。従って、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地に係る事例より比準されており、実証的な価格として求められた。国分寺駅前は乗換
駅としての性格が強く、繁華性が多摩地区の中心商地域に比較すると劣るため収益価格はやや低廉に求められている。
本件においては、実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、不動産市場の動向にも留意しながら上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価の上昇が顕著であり、一時的な可処分所
得の低下が生じている中、不動産市場は二極
分化が進んでおり、都心から離れた地域は陰
りが見える。

北口駅前商業地の供給量は極めて少なく、地
価の上昇は顕著であるものと推察される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

+6.9 ％

３　試算価格算定内訳

国分寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡＦ公７ -109	立川市		更地	（　）	ほぼ整形	南西14.4m市道、南東4m、角地		商業 (100,500)
b	ＮＡＦ公７ -102	立川市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、南西2m、二方路		商業 (100,386)
c	ＯＨＷ公７ -108	立川市		建付地	（　）	長方形	東14m市道、西40m、南14m、三方路		商業高度利用地区駐車場整備地区 (70,600)
d	ＯＨＷ公７ -109	府中市		更地	（　）	不整形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,451,818	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,539,209	100 [ 82.7]	1,861,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,463,603	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,660,480	100 [ 83.9]	1,979,118		1,980,000
c	(　 ) 2,227,574	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,202,116	100 [ 113.4]	1,941,901		1,940,000
d	(　 ) 1,953,237	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	2,105,155	100 [ 93.1]	2,261,176		2,260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

国分寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,161,233	5,206,601	17,954,632	10,836,000	7,118,632	（　0.9556） 6,802,565	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	170,064,125 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

国分寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	ＲＣ6	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	120 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階は店舗フロア貸し、３階以上は事務所としてフロア貸しを想定

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

同種の建物の参考として想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	78.0	70.20	8,100	568,620	12.0	6,823,440
							0.0	0
2～ 2	店舗	90.00	88.0	79.20	4,800	380,160	12.0	4,561,920
							0.0	0
3～ 6	事務所	90.00	90.0	81.00	3,500	283,500	6.0	1,701,000
							0.0	0
～

～

計		540.00	87.7	473.40		2,082,780		18,189,360
								0

⑨年額支払賃料	2,082,780 円　×　12ヶ月　＝　 24,993,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 473.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,993,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,999,469 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,993,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,189,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,161,233 円　　　　（　 193,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,848 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

国分寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	749,801 円	24,993,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,816,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,200 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,206,601 円　（　　　　　　 43,388 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,836,000 円（　　　　　 90,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,161,233 円
②総費用	5,206,601 円
③純収益　①－②	17,954,632 円
④建物等に帰属する純収益	10,836,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,118,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,802,565 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,064,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

国分寺 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	国分寺市本町二丁目３３４番１４	0124000511969-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考