別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-7 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　実   TEL.
鑑定評価額 322,000,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市久米川町３丁目２番１５外
 ②地積
　(㎡)		 1,307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(67,173)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗のほか農地等が
混在する路線商業地
域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 東村山

860m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東村山駅東方

860m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 整備済みの都市計画道路と現市道利用により前面道路は所沢街道まで接続できるようになり、今後は路線商業地
域としての熟成度の増進が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東村山市及び隣接市内に位置する、幹線道路または準幹線道路沿いの路線商業地域や商住混在地域の存す
る圏域である。需要者は店舗や事業所として利用目的の法人のほか、マンション開発目的の開発業者等が考えられる。
商業地全般の地価上昇のほかに道路整備に伴う今後の需要増加も期待される。供給が少ないことから取引規模や単価に
ばらつきが生じやすいが、概括的な価格水準は２２～２７万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広幅員道路沿いの路線商業地や商住混在地の取引事例から求めたものであり、市場性を反映して規範性は高
い。一方で、当該圏域では賃貸物件も見られるものの、自用や有効利用度の低い建物も多く混在し、投資適格性を有し
た収益物件は少なく収益価格の規範性は相対的に低い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    243,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [100.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は全般的に堅調に推移しているが
、国内外の物価動向や金融政策動向等に留意
する必要がある。


都市計画道路の整備に伴い路線商業地として
の熟成度は増進すると思料される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡＲ公７

-18		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西18.8m都
道、中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
b ＴＵＴ公７

-13		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＭＩＳ公７

-10		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16.1m市
道、東3.4m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ＳＡＩ公７

-20		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東16m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e ＫＵＲ公７

-49		 東大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m市道、
西5m、角地
２中専
高度2種最高25m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,440  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
252,840 		 100
[ 103.0]
245,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
276,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
276,286 		 100
[ 108.9]
253,706 
254,000 
c (　           ) 
236,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.1]
235,377 		 100
[  85.5]
275,295 
275,000 
d (　           ) 
197,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
202,623 		 100
[  86.4]
234,517 
235,000 
e (　           ) 
233,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
227,896 		 100
[  87.3]
261,049 
261,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



東村山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,094,564 
6,687,241 
26,407,323 
19,324,200 
7,083,123 		 （　0.9562）
6,772,882 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    161,259,095 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 471.25 ＲＣ3 1,327.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 67 ％   200 ％   173 ％   1,307 ㎡     50.4 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（区画貸し）、２～３階住宅（２ＬＤＫ、約５５㎡中心）の３階建店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 同タイプの建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.00 
85.7 
330.00 
3,000 
990,000 		 6.0  5,940,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
471.25 
96.9 
456.50 
1,800 
821,700 		 1.0  821,700 
1.0  821,700 

 3～ 3		 住宅
471.25 
96.9 
456.50 
1,850 
844,525 		 1.0  844,525 
1.0  844,525 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,327.50 
93.6 
1,243.00 

2,656,225 		 7,606,225 
1,666,225 
⑨年額支払賃料      2,656,225 円　×　12ヶ月　＝　      31,874,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　        12　＝　       2,040,012 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,874,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,040,012 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,695,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,218,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,606,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,666,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         803,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,094,564 円　　　　（　        25,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,806,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,017,441 円  　　　       33,914,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      718,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,543,400 円  　　　　    301,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,687,241 円　（　　　　　　         5,116 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 301,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,327.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,324,200 円  
（　　　　　        14,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,094,564 円      
②総費用 6,687,241 円      
③純収益　①－② 26,407,323 円      
④建物等に帰属する純収益 19,324,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,083,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,772,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,259,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市久米川町三丁目２番１５
 0127001203896-0000
2 　東村山市久米川町三丁目２番１７
 0127001293834-0000
3 　東村山市久米川町三丁目３番２３
 0127001293835-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-7 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.
鑑定評価額 320,000,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市久米川町３丁目２番１５外
 ②地積
　(㎡)		 1,307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(67,173)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗のほか農地等が
混在する路線商業地
域		 南20m市道、背面道 水道、ガス、下水 東村山

860m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東村山駅東方

860m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗が増えつつある地域である。今後において路線商業地域としての熟成度が向上するものと予
測する。また、金利動向により地価が横ばい又は下落傾向へ転じることも見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東村市及び隣接市における路線商業地域及び駅周辺の商業地域、住商混在地域等で、店舗の需要者は、主
にチェーン店である。最寄り駅から徒歩圏位置するため共同住宅も多く混在するが、近年は開発の動きや店舗の新規出
店はあまり見られない。市場における需要の中心価格帯は坪７５～８５万円程度と考えられる。金融緩和が継続してい
る中、消費についても低迷傾向から回復し、地価は若干の上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では、中層建物の建築費に見合った賃料の収受が困難であり、収益価格は比準価格よりも低位となった。ただし
、近隣地域においては収益獲得を目的とした投資家のみならず自己使用を目的とした事業者の需要も認められる。よっ
て、幹線道路沿いの適切な取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    243,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[101.7]		 [100.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和が継続している中、事業用地の取得
や共同住宅等への不動産投資は良好であり、
東村山市の地価は上昇傾向にある。


駅接近性も良好な路線商業地域で、共同住宅
地への転用も可能である。また、一般的要因
の影響により地価は若干の上昇傾向で推移し
ている。

二方路の台形地であるが、最有効使用から個
別的要因の影響は小さく、変動もない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡＲ公７

-18		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西18.8m都
道、中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
b ＫＵＲ公７

-63		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北10.5m市道、
東5m、西1.8m、
三方路
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
c ＭＩＳ公７

-10		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東16.1m市
道、東3.4m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ＴＡＫ公７

-1		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
準工
高度地区1種
(68,186)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,440  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
252,840 		 100
[ 103.0]
245,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
259,130  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
250,007 		 100
[  96.0]
260,424 
260,000 
c (　           ) 
236,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.1]
235,377 		 100
[  96.0]
245,184 
245,000 
d (　           ) 
184,044  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
180,682 		 100
[  64.0]
282,316 
282,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



東村山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,474,020 
6,434,011 
26,040,009 
18,425,400 
7,614,609 		 （　0.9562）
7,281,089 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    173,359,262 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 471.25 ＲＣ3 1,327.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
地区計画等		 67 ％   200 ％   173 ％   1,307 ㎡     50.4 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造３階建の店舗付共同住宅。１階店舗、２階以上ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約５７㎡、１６戸）。 ⑦有効率　  93.6 ％
の理由		 ＭＢ、ＰＳ等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
385.00 
85.7 
329.95 
3,000 
989,850 		 6.0  5,939,100 
1.0  989,850 

 2～ 2		 住宅
471.25 
96.8 
456.17 
1,750 
798,298 		 1.0  798,298 
1.0  798,298 

 3～ 3		 住宅
471.25 
96.8 
456.17 
1,800 
821,106 		 1.0  821,106 
1.0  821,106 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,327.50 
93.6 
1,242.29 

2,609,254 		 7,558,504 
2,609,254 
⑨年額支払賃料      2,609,254 円　×　12ヶ月　＝　      31,311,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,242.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,836,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,311,048 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,836,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,988,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,158,225 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,558,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,609,254 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,244,745 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,474,020 円　　　　（　        24,846 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,722,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 994,411 円  　　　       33,147,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      718,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,425,100 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,434,011 円　（　　　　　　         4,923 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,327.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,425,400 円  
（　　　　　        14,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,474,020 円      
②総費用 6,434,011 円      
③純収益　①－② 26,040,009 円      
④建物等に帰属する純収益 18,425,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,614,609 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,281,089 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,359,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市久米川町三丁目２番１５
 0127001203896-0000
2 　東村山市久米川町三丁目２番１７
 0127001293834-0000
3 　東村山市久米川町三丁目３番２３
 0127001293835-0000
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備考