別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-5 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　内野　美樹   TEL.
鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町２丁目３２番８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南8m都道 水道、ガス、下水 久米川

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ都道 交通

施設		 久米川駅　西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の発展または衰退を促す要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武線各線及びＪＲ武蔵野線沿線で東村山市のほか小平市、東大和市、東久留米市等に存する商業地域
及び近隣商業地域である。需要者の属性は、マンション開発業者や賃料収入目的の個人投資家など多岐にわたる。感染
症が収束して経済活動が平常化して、商業地需要は回復してきている。立地によって大きく異なるが、取引の中心とな
る価格は坪１００万円強程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域が最寄駅から徒歩圏内に位置し、バス路線沿いにあって一定の繁華性が見られる商業地域であることを踏まえ
て、多くの取引事例から求められた比準価格の信頼性は高い。他方、収益価格も地域内の標準的な中層の店舗兼共同住
宅を想定して求めた理論的で説得力のある価格である。本件では想定要素の多い収益価格よりも実証性の高い比準価格
を重視し、収益価格は比較考量しつつ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東村山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.4]		 [100.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    301,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症の収束で通常の経済活動の復活と共に
不動産市場も復調しているが、インフレ、増
税や利上げの動き等景気減退の要因も観察さ
れている。

駅から徒歩圏内にあるバス路線沿いの商業地
域で、特段変化は認められない。



価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＵＣＨ公７

-5		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,324)
b ＳＡＩ公７

-30		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、北16m、
二方路
商業

(100,400)
c ＴＡＫ公７

-14		 清瀬市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m都道、
南4m、南東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＴＯＭ公７

-39		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e ＫＵＲ公７

-58		 東大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
東5.4m、
西3.6m、
三方路
近商
高度3種最高25m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
344,589 		 100
[ 101.8]
338,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
338,000 
b (　           ) 
316,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
320,399 		 100
[  99.0]
323,635 
324,000 
c (　           ) 
288,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
299,268 		 100
[  95.8]
312,388 
312,000 
d (　           ) 
323,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
350,105 		 100
[ 103.7]
337,613 
338,000 
e (　           ) 
284,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
281,398 		 100
[  87.1]
323,075 
323,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



東村山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,491,654 
1,927,112 
7,564,542 
6,028,380 
1,536,162 		 （　0.9562）
1,468,878 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,973,286 円　　　　（　    265,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 106.08 ＲＣ4 396.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      9.0 m x   14.5 m  前面道路：都道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の住宅部分は専有面積４５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.08 
82.8 
87.83 
3,000 
263,490 		 6.0  1,580,940 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
1,970 
178,718 		 1.0  178,718 
1.0  178,718 

 3～ 3		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
2,000 
181,440 		 1.0  181,440 
1.0  181,440 

 4～ 4		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
2,030 
184,162 		 1.0  184,162 
1.0  184,162 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.24 
90.9 
359.99 

807,810 		 2,125,260 
544,320 
⑨年額支払賃料        807,810 円　×　12ヶ月　＝　       9,693,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     359.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,693,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       484,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,209,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,125,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          544,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         262,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,491,654 円　　　　（　        71,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 563,400 円  　　　　     93,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 290,812 円  　　　        9,693,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      793,400 円  　　　　     93,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,927,112 円　（　　　　　　        14,599 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     396.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0642     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,028,380 円  
（　　　　　        45,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,491,654 円      
②総費用 1,927,112 円      
③純収益　①－② 7,564,542 円      
④建物等に帰属する純収益 6,028,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,536,162 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,468,878 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,973,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     265,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町二丁目３２番８
 0127000312151-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-5 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　半澤　恵美   TEL.
鑑定評価額 41,100,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町２丁目３２番８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗

Ｗ2		 中低層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南8m都道 水道、ガス、下水 久米川

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ都道 交通

施設		 久米川駅西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東村山市及びその周辺市のうち、各鉄道駅周辺の商業地域等である。需要者は営業目的の事業者や不動産
開発業者、個人投資家等が想定される。駅周辺の商業地は供給が極端に少ないことから潜在的な需要が高く、高値取引
も見受けられ、地価は上昇基調で推移している。取引が少ないうえ、取引の目的や規模等も様々で個別性が強いため、
総額による価格帯は形成されていないが、単価的には２５～３５万円／㎡程度が中心的な水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅近くに位置する商業地域で、自用または賃貸用の店舗や事務所、店舗兼共同住宅等の多様な用途が想定さ
れる。投資採算性が選択の主要な指標である商業地では収益価格に相応の説得力が認められるが、現実の取引市場で様
々な利用目的及び選択指標を反映して成立した取引事例に基づく比準価格は、実証的で説得力に優れる。したがって、
比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東村山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    353,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.3]		 [100.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    301,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境により国内の不動産価格
は概ね堅調に推移しているが、金融政策の転
換や急激な物価上昇などが市況に影響を及ぼ
す可能性がある。

駅周辺の商業地域として地域要因に特段の変
動はない。需要は底堅く、地価は上昇傾向を
維持している。


地域内おいてはほぼ標準的な画地であり、個
別的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＭ公７

-39		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b ＳＡＩ公７

-30		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、北16m、
二方路
商業

(100,400)
c ＴＡＫ公７

-14		 清瀬市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m都道、
南4m、南東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＫＵＲ公７

-58		 東大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
東5.4m、
西3.6m、
三方路
近商
高度3種最高25m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
350,105 		 100
[ 105.6]
331,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
316,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
320,399 		 100
[ 103.9]
308,372 
308,000 
c (　           ) 
288,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
299,268 		 100
[  93.0]
321,794 
322,000 
d (　           ) 
284,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
281,398 		 100
[  87.1]
323,075 
323,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    323,000 円／㎡]  



東村山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,674,145 
1,941,997 
7,732,148 
6,155,500 
1,576,648 		 （　0.9541）
1,504,280 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,816,190 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 106.08 ＲＣ4 396.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      9.0 m x   14.5 m  前面道路：都道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は共同住宅（平均専有面積４５㎡程度の２ＬＤＫタイプ）を想定 ⑦有効率　  90.9 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
106.08 
82.8 
87.83 
2,950 
259,099 		 6.0  1,554,594 
1.0  259,099 

 2～ 2		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
2,000 
181,440 		 1.0  181,440 
1.0  181,440 

 3～ 3		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
2,040 
185,069 		 1.0  185,069 
1.0  185,069 

 4～ 4		 住宅
96.72 
93.8 
90.72 
2,060 
186,883 		 1.0  186,883 
1.0  186,883 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.24 
90.9 
359.99 

812,491 		 2,107,986 
812,491 
⑨年額支払賃料        812,491 円　×　12ヶ月　＝　       9,749,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     359.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,749,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,495 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,262,397 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,107,986 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          812,491 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         391,722 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,674,145 円　　　　（　        73,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,086 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 568,200 円  　　　　     94,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 292,497 円  　　　        9,749,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      800,200 円  　　　　     94,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        94,700 円  　　　　     94,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,700 円  　　　　     94,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,941,997 円　（　　　　　　        14,712 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     396.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,155,500 円  
（　　　　　        46,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,674,145 円      
②総費用 1,941,997 円      
③純収益　①－② 7,732,148 円      
④建物等に帰属する純収益 6,155,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,576,648 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,504,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,816,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町二丁目３２番８
 0127000312151-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考