別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 -21 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.
鑑定評価額 672,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町３丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 2,637  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
住宅、倉庫等が混在
する地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 久米川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 久米川駅北西方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏の混在住宅地域で、利便性が高く、高層化が進行しながら推移するものと予測する。金利動向
により需要が減退し、地価が横ばい又は下落傾向へ転じることも見込まれる。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              255,000 円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の最有効使用は共同住宅地であり、同一需給圏の範囲は北多摩地域の最寄駅から徒歩圏の地域で広域的とな
る。画地規模が大きく、基準容積率も２００％であることから、主たる需要者は分譲マンションのデベロッパーであり
、賃貸共同住宅の建築を計画する投資家も想定される。金融緩和策が継続中でマンション需要は好調であるが、高額化
による市場性の減退も懸念されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の最有効使用は共同住宅地であり、デベロッパーが購入するにあたっては開発利益が重視されるが、比準価
格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が高い。試算の結果、両試算価格には若干の開差が生
じたが、いずれも大規模地の取引にあたっての規範性を有していると判断し、両試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和が継続している中、世帯所得の増加
、区部からの人口流入等を背景とした住宅需
要の拡大等があり、東村山市の地価は上昇傾
向にある。

最寄駅に近く新築マンションの売れ行きも良
好なため、地価は上昇傾向で推移している。



標準的な画地であり、代替、競争関係にある
他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に
ついて、特段の変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＩ公７

-26		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m都道、
北東11m、
角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b ＨＡＮ公７

-4		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＡＫＩ公７

-9		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m市道、
東6m、西6m、
三方路
１中専
高度2種最高17m
地区計画等
(76,128)
d ＫＡＧ公７

-16		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.5m市道
、西6m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,111)
e ＫＵＲ公７

-34		 東大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4.4m市道、
北6m、東2.8m、
三方路
１中専
高度1種最高17m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
404,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
373,467 		 100
[ 101.3]
368,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
164,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
197,705 		 100
[  78.7]
251,213 
251,000 
c (　           ) 
211,846  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,390 		 100
[  91.8]
223,736 
224,000 
d (　           ) 
175,927  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.1]
186,911 		 100
[  87.3]
214,102 
214,000 
e (　           ) 
200,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
192,175 		 100
[  88.4]
217,393 
217,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -6.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



東村山 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,859,587 
29,259,292 
103,600,295 
86,832,000 
16,768,295 		 （　0.9351）
15,680,033 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    373,334,119 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 共同住宅地を最有効使用と判断したので
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,499,316,987 
1,827,893,096 
14 
620,000 
4,901.40 
343,000 
5,086.40 
⑧開発法による価格 　　          671,423,891 円　　　　（　              255,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 906.80 ＲＣ7 5,086.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   2,637 ㎡     50.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ７６㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  96.4 ％
の理由		 ＭＢ、ＰＳ等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
906.80 
87.5 
793.80 
2,100 
1,666,980 		 1.0  1,666,980 
1.0  1,666,980 

 2～ 4		 住宅
894.00 
98.7 
882.00 
2,200 
1,940,400 		 1.0  1,940,400 
1.0  1,940,400 

 5～ 5		 住宅
717.60 
98.3 
705.60 
2,300 
1,622,880 		 1.0  1,622,880 
1.0  1,622,880 

 6～ 6		 住宅
465.60 
97.4 
453.60 
2,400 
1,088,640 		 1.0  1,088,640 
1.0  1,088,640 

 7～ 7		 住宅
314.40 
96.2 
302.40 
2,500 
756,000 		 1.0  756,000 
1.0  756,000 

計
5,086.40 
96.4 
4,901.40 

10,955,700 		 10,955,700 
10,955,700 
⑨年額支払賃料     10,955,700 円　×　12ヶ月　＝　     131,468,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,901.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,888,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       131,468,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,888,000 円　　×　　   1.0 ％　＝　　     5,297,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,058,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,955,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,175 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,955,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,695,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,859,587 円　　　　（　        50,383 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,640,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,060,692 円  　　　      135,356,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,510,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,168,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,259,292 円　（　　　　　　        11,096 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   5,086.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,832,000 円  
（　　　　　        32,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,859,587 円      
②総費用 29,259,292 円      
③純収益　①－② 103,600,295 円      
④建物等に帰属する純収益 86,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,768,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,680,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    373,334,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
東村山 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,637 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,637.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
906.80 ㎡  5,086.40 ㎡  4,901.40 ㎡  185.00 ㎡  4,901.40 ㎡  ＲＣ・7F
 (    62 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.4 ％）  （     192.9 ％）  （     185.9 ％）  （       7.0 ％）  （     96.36 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.0 ｍ

  54.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 620,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    620,000 円／㎡　　×　　     4,901.40 ㎡　　＝　　　　       3,038,868,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,038,868,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   343,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   353,290 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    353,290 円／㎡　　×　　　   5,086.40 ㎡　　＝　　　　       1,796,974,256 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     2,400,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱に基づき査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,038,868,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         334,275,480 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,133,649,736 円 
(4)-4　投下資本収益率     14 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 7 ヶ月  販売管理費(2期目) 10 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 13 ヶ月  販売管理費(3期目) 13 ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 303,886,800 円  (     10 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　          281,520,732 円 
販売総額(2期) 303,886,800 円  (     10 ％) ×　　0.8677  （     13 ヶ月） ＝　　          263,682,576 円 
販売総額(3期) 2,431,094,400 円  (     80 ％) ×　　0.8038  （     20 ヶ月） ＝　　        1,954,113,679 円 
収入合計 － － － － 2,499,316,987 円 
支出 建築工事費(1期) 359,394,851 円  (     20 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　          332,943,390 円 
建築工事費(2期) 359,394,851 円  (     20 ％) ×　　0.8677  （     13 ヶ月） ＝　　          311,846,912 円 
建築工事費(3期) 1,078,184,554 円  (     60 ％) ×　　0.8126  （     19 ヶ月） ＝　　          876,132,769 円 
開発負担金 2,400,000 円  (    100 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　            2,247,840 円 
販売管理費(1期) 200,565,288 円  (     60 ％) ×　　0.9264  （      7 ヶ月） ＝　　          185,803,683 円 
販売管理費(2期) 100,282,644 円  (     30 ％) ×　　0.8966  （     10 ヶ月） ＝　　           89,913,419 円 
販売管理費(3期) 33,427,548 円  (     10 ％) ×　　0.8677  （     13 ヶ月） ＝　　           29,005,083 円 
支出合計 － － － － 1,827,893,096 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,499,316,987 円　　－　　　　　　        1,827,893,096 円　　＝　　　　　           671,423,891 円 

              255,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東村山 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町三丁目２番２
 0127000312399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東村山 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 -21 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　実   TEL.
鑑定評価額 675,000,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町３丁目２番２
 ②地積
　(㎡)		 2,637  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
住宅、倉庫等が混在
する地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 久米川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 久米川駅北西方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は最寄駅に近いマンション中心の住宅地域であるが、特段の変動要因が無いため当分の間現状を維持す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              261,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東村山市を中心に共同住宅開発適地が存する比較的広域的な圏域である。需要者は分譲や賃貸目的のマン
ション開発業者、不動産会社等が想定される。駅に近いマンション開発に適した物件に対する需要は高く引き合いは強
いが供給が少なく希少性が認められる。マンション用地の価格は規模や敷地形状、実効容積率、ブランド力等により決
まるため単価にはばらつきが生じやすいが、概括的な価格水準は２５万円／㎡前後と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する大規模地の取引事例から求めたもので、分譲や賃貸目的など多様な市場性を反映して
規範性が高い。収益価格は低位に求められた。開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性を反映し、主たる
需要者がマンション開発業者であることから説得力を有する価格であるものの想定要素を多く含む。以上より、比準価
格を重視し、開発法による価格を比較考量し、収益価格を参考に留めて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は全般的に堅調に推移しているが
、国内外の物価動向や金融政策動向等に留意
する必要がある。


当該地域は駅徒歩圏内のマンション中心の地
域で市内でも需要が堅調な地域であるが、特
段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＺＲ公７

-18		 東村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,180)
b ＨＩＲ公７

-10		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(67,173)
c ＫＡＧ公７

-16		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.5m市道
、西6m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,111)
d ＴＯＭ公７

-8		 東久留米市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
252,006  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,534 		 100
[  94.1]
271,556 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
210,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
211,298 		 100
[  77.5]
272,643 
273,000 
c (　           ) 
175,927  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.1]
186,911 		 100
[  79.7]
234,518 
235,000 
d (　           ) 
214,449  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
215,935 		 100
[  88.5]
243,994 
244,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -6.7 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



東村山 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,550,214 
29,813,950 
104,736,264 
88,641,000 
16,095,264 		 （　0.9562）
15,390,291 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    366,435,500 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を共同住宅地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,426,088,013 
1,738,094,095 
13 
603,000 
4,901.40 
330,000 
5,086.40 
⑧開発法による価格 　　          687,993,918 円　　　　（　              261,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 906.80 ＲＣ7 5,086.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   2,637 ㎡     50.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（３ＬＤＫ、専有面積７５．６㎡中心）の共同住宅 ⑦有効率　  96.4 ％
の理由		 同タイプの建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
906.80 
87.5 
793.80 
2,180 
1,730,484 		 1.0  1,730,484 
1.0  1,730,484 

 2～ 4		 住宅
894.00 
98.7 
882.00 
2,250 
1,984,500 		 1.0  1,984,500 
1.0  1,984,500 

 5～ 5		 住宅
717.60 
98.3 
705.60 
2,300 
1,622,880 		 1.0  1,622,880 
1.0  1,622,880 

 6～ 6		 住宅
465.60 
97.4 
453.60 
2,350 
1,065,960 		 1.0  1,065,960 
1.0  1,065,960 

 7～ 7		 住宅
314.40 
96.2 
302.40 
2,400 
725,760 		 1.0  725,760 
1.0  725,760 

計
5,086.40 
96.4 
4,901.40 

11,098,584 		 11,098,584 
11,098,584 
⑨年額支払賃料     11,098,584 円　×　12ヶ月　＝　     133,183,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,901.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,212,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,183,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,212,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     8,243,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 129,151,308 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,098,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,327 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,098,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       5,294,579 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,550,214 円　　　　（　        51,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,121,850 円  　　　      137,395,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,510,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,421,500 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,813,950 円　（　　　　　　        11,306 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,086.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 88,641,000 円  
（　　　　　        33,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,550,214 円      
②総費用 29,813,950 円      
③純収益　①－② 104,736,264 円      
④建物等に帰属する純収益 88,641,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,095,264 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,390,291 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,836 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    366,435,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
東村山 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,637 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,637.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
906.80 ㎡  5,086.40 ㎡  4,901.40 ㎡  185.00 ㎡  4,901.40 ㎡  ＲＣ・7F
 (    62 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      34.4 ％）  （     192.9 ％）  （     185.9 ％）  （       7.0 ％）  （     96.36 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   50.0 ｍ

  54.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 603,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等により査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    603,000 円／㎡　　×　　     4,901.40 ㎡　　＝　　　　       2,955,544,200 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,955,544,200 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   5,086.40 ㎡　　＝　　　　       1,728,867,360 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     2,400,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱により査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,955,544,200 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         295,554,420 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,026,821,780 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 19 ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 12 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目) 20 ヶ月 
建築工事(3期目) 19 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 147,777,210 円  (      5 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          130,782,831 円 
販売総額(2期) 147,777,210 円  (      5 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          125,551,518 円 
販売総額(3期) 2,659,989,780 円  (     90 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        2,169,753,664 円 
収入合計 － － － － 2,426,088,013 円 
支出 建築工事費(1期) 345,773,472 円  (     20 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          321,984,257 円 
建築工事費(2期) 345,773,472 円  (     20 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　          302,897,561 円 
建築工事費(3期) 1,037,320,416 円  (     60 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          854,855,755 円 
開発負担金 2,400,000 円  (    100 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　            1,977,840 円 
販売管理費(1期) 177,332,652 円  (     60 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          156,939,397 円 
販売管理費(2期) 88,666,326 円  (     30 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           75,330,911 円 
販売管理費(3期) 29,555,442 円  (     10 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　           24,108,374 円 
支出合計 － － － － 1,738,094,095 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,426,088,013 円　　－　　　　　　        1,738,094,095 円　　＝　　　　　           687,993,918 円 

              261,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 東村山 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町三丁目２番２
 0127000312399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考