鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
小平 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　倉部　豊彦

TEL.

鑑定評価額

482,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井３丁目１５番６外｢花小金井３－３４－２６｣				②地積　(㎡)	2,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (75,180)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	営業所、店舗が多い都道沿いの商業地域	南18m都道、三方路	水道、ガス、下水	花小金井 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

花小金井駅北東方

1.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 154,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及び周辺市内に位置する、幹線道路沿いの商業・業務施設地域である。需要者は沿道サービス施設
や自動車関連の営業所の所有を目的とする法人等が考えられる。商業・業務施設用地への需要は持ち直しの傾向にある
が、売り物件は少なく需給バランスが逼迫して価格を押し上げているものと考えられる。土地取引の中心となる価格帯
は比較的規模の大きい画地で、坪当たり８０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新青梅街道は車両の交通量が多く、広い駐車場を必要とする商業施設等は画地を集約化する傾向にある。商業地の取引
においては収益性を重視する傾向があり、比準価格及び収益価格はいずれも市場の実態を反映し、概ね釣り合いがとれ
ているものと認められる。よって本件では、比準価格を中心として収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安基調を背景にしたインバウンドの需要は
拡大する傾向にあるが、郊外の商業地では地
価上昇の勢いは弱まってきている。

幹線道路の沿道地域として、漸次商業集積が
進むものとみられるが、土地利用に特段の変
動要因は認められない。

画地の位置及び形状は標準的であり、特に変
動要因はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＫ公７ -16	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、南6m、角地		２中専高度1種最高25m (80,200)
b	ＴＯＭ公７ -38	小平市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m都道、北東4m、二方路		準住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＫＵＲ公７ -63	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	北10.5m市道、東5m、西1.8m、三方路		１中専高度2種最高25m (80,200)
d	ＫＵＲ公７ -49	東大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北16m市道、西5m、角地		２中専高度2種最高25m (80,200)
e	ＭＩＳ公７ -10	東久留米市		建付地	（　）	台形	南東16.1m市道、東3.4m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,376	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,940	100 [ 89.1]	194,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 286,981	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	279,458	100 [ 114.3]	244,495		244,000
c	(　 ) 259,130	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	250,007	100 [ 99.9]	250,257		250,000
d	(　 ) 233,333	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	227,896	100 [ 100.0]	227,896		228,000
e	(　 ) 236,303	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.1]	235,377	100 [ 97.0]	242,657		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,207,315	12,447,706	41,759,609	27,842,100	13,917,509	（　0.9533） 13,267,561	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	323,599,049 円　　　　（　 154,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場の使用料は家賃に含むことを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.13	100.0	2,014.13	2,380	4,793,629	3.0	14,380,887
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,014.13	100.0	2,014.13		4,793,629		14,380,887
								0

⑨年額支払賃料	4,793,629 円　×　12ヶ月　＝　 57,523,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,523,548 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,451,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,072,135 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,380,887 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 135,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,207,315 円　　　　（　 25,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,386 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,574,000 円	429,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,725,706 円	57,523,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,772,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,517,800 円	429,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	429,000 円	429,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,447,706 円　（　　　　　　 5,913 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	429,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,842,100 円（　　　　　 13,227 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,207,315 円
②総費用	12,447,706 円
③純収益　①－②	41,759,609 円
④建物等に帰属する純収益	27,842,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,917,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,267,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,599,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 154,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小平 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小平市花小金井三丁目１５番６	0127000281715-0000
2	小平市花小金井三丁目１５番１０	0127000281719-0000
3	小平市花小金井三丁目１５番７	0127000281716-0000
4	小平市花小金井三丁目１５番９	0127000281718-0000
5	小平市花小金井三丁目６６番４	0127000281955-0000
6	小平市花小金井三丁目６６番７	0127000281957-0000
7	小平市花小金井三丁目６６番９	0127000281959-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
小平 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　江蔵　龍

TEL.

鑑定評価額

482,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井３丁目１５番６外｢花小金井３－３４－２６｣				②地積　(㎡)	2,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (75,180)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	営業所、店舗が多い都道沿いの商業地域	南18m都道、三方路	水道、ガス、下水	花小金井 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

花小金井駅北東方

1.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型商業施設が集積する交通量の多い路線商業地域で、地域の発展または衰退を促す要因は見当たらないため
、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及び隣接市の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。駐車場を備えた沿道
型店舗は需要が高く、売買に際しては、外食産業や大規模小売店舗を展開する法人、店舗併用マンション用地目的の開
発業者等、全国規模の展開をする法人が主体となり、底堅い需要がある。取引の中心となる価格帯は土地坪７０万円～
８０万円と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ地域である。収益性が重視される地域ではあるが、駅から遠く店舗
の規模も大きいため賃料単価が低く抑えられ、収益価格は比準価格より低位に試算された。他方、比準価格は自己使用
目的の需要者の意思が反映された実際の取引価格から導かれ、規範性・信頼性は収益価格に比べて高いと言える。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和が継続している中、事業用地の取得
や共同住宅等への不動産投資は良好であり、
小平市の地価は上昇傾向にある。

交通量の多い新青梅街道沿いにあり、集客力
のある施設では流動性の高まりが見られる。

地域の標準的な画地であり、特に変動はない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡＫ公７ -16	小平市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、南6m、角地		２中専高度1種最高25m (80,200)
b	ＴＯＭ公７ -38	小平市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m都道、北東4m、二方路		準住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＴＵＴ公７ -13	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
d	ＵＣＨ公７ -6	小平市		更地	（　）	長方形	南12m市道、北5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,376	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	172,940	100 [ 90.1]	191,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	192,000
b	(　 ) 286,981	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	279,458	100 [ 104.1]	268,451		268,000
c	(　 ) 276,286	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	276,286	100 [ 105.0]	263,130		263,000
d	(　 ) 320,076	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	304,535	100 [ 103.2]	295,092		295,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,890,602	12,582,859	42,307,743	28,296,400	14,011,343	（　0.9533） 13,357,013	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	325,780,805 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

ロードサイドの一棟貸し建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.13	100.0	2,014.13	2,410	4,854,053	3.0	14,562,159
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,014.13	100.0	2,014.13		4,854,053		14,562,159
								0

⑨年額支払賃料	4,854,053 円　×　12ヶ月　＝　 58,248,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,248,636 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,494,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,753,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,562,159 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,890,602 円　　　　（　 26,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,416 円/㎡　月額支払賃料（　 2,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,616,000 円	436,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,747,459 円	58,248,636　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,772,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,575,200 円	436,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	436,000 円	436,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	436,000 円	436,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,582,859 円　（　　　　　　 5,978 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	436,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,296,400 円（　　　　　 13,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,890,602 円
②総費用	12,582,859 円
③純収益　①－②	42,307,743 円
④建物等に帰属する純収益	28,296,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,011,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,357,013 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 325,780,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小平 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小平市花小金井三丁目１５番６	0127000281715-0000
2	小平市花小金井三丁目１５番１０	0127000281719-0000
3	小平市花小金井三丁目１５番７	0127000281716-0000
4	小平市花小金井三丁目１５番９	0127000281718-0000
5	小平市花小金井三丁目６６番４	0127000281955-0000
6	小平市花小金井三丁目６６番７	0127000281957-0000
7	小平市花小金井三丁目６６番９	0127000281959-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考