別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小平 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-4 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　秋山　実   TEL.
鑑定評価額 69,400,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市学園東町１丁目４７番１４
｢学園東町１－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 金融機関、小売店舗
が混在する駅前商業
地域		 北9.1m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．１ｍ市道 交通

施設		 一橋学園駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧来からの近隣商業地域であるが、特段の変動要因が無いため当分の間現状のまま推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び周辺市に位置する、主に駅周辺部に形成される商業地域を含む圏域である。需要者は、賃貸や
自用での店舗、事務所、共同住宅所有目的の法人、投資家、デベロッパー等が想定される。駅に近い物件の潜在的な需
要は高く、商業地全般の動向と同様に地価は上昇傾向にある。供給が少ないことから取引の規模や単価にはばらつきが
生じやすいが、概括的な価格水準は４０～５０万円／㎡程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域で、同一需給圏内の自用や投資目的など多様な市場性を反映し
た取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。一方で、収益価格は店舗兼事務所を賃貸した場合の投資採算性を反映
し説得力を有しており、実際に当該地域では賃貸不動産も多く見られ収益価格の実証性もある。以上より、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は全般的に堅調に推移しているが
、国内外の物価動向や金融政策動向等に留意
する必要がある。


当該地域は駅前の商店街に位置するが、地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＫ公７

-21		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,240)
b ＵＣＨ公７

-18		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＵＣＨ公７

-4		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＴＵＴ公７

-1		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e ＴＯＢ公７

-19		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
南西5.4m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
393,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
423,507 		 100
[  84.8]
499,419 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
383,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
388,481 		 100
[  76.0]
511,159 
511,000 
c (　           ) 
415,007  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
422,892 		 100
[  82.6]
511,976 
512,000 
d (　           ) 
338,733  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,218 		 100
[  77.7]
448,157 
448,000 
e (　           ) 
750,376  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
730,366 		 100
[ 107.8]
677,519 
678,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



小平 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,331,107 
3,470,459 
11,860,648 
9,588,500 
2,272,148 		 （　0.9570）
2,174,446 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     53,035,268 円　　　　（　    358,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 122.25 Ｓ5 610.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   148 ㎡      8.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：事務所（約５１㎡の部分貸し） ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 同タイプの建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.15 
81.4 
98.67 
3,400 
335,478 		 10.0  3,354,780 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,700 
277,263 		 5.0  1,386,315 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,400 
246,456 		 5.0  1,232,280 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,400 
246,456 		 5.0  1,232,280 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,400 
246,456 		 5.0  1,232,280 
0.0  0 

計
610.15 
83.5 
509.43 

1,352,109 		 8,437,935 
0 
⑨年額支払賃料      1,352,109 円　×　12ヶ月　＝　      16,225,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     509.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,225,308 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       973,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,251,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,437,935 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,331,107 円　　　　（　       103,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 906,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 486,759 円  　　　       16,225,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      537,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,238,200 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,470,459 円　（　　　　　　        23,449 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     610.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,588,500 円  
（　　　　　        64,787 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,331,107 円      
②総費用 3,470,459 円      
③純収益　①－② 11,860,648 円      
④建物等に帰属する純収益 9,588,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,272,148 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,174,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,035,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     358,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市学園東町一丁目４７番１４
 0127000234535-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小平 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-4 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　竹内　修   TEL.
鑑定評価額 69,300,000 円  １㎡当たりの価格 468,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市学園東町１丁目４７番１４
｢学園東町１－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 金融機関、小売店舗
が混在する駅前商業
地域		 北9.1m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．１ｍ市道 交通

施設		 一橋学園駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 画地の集約化や共同ビルの建設等によって、徐々に高度利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    489,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び周辺市内の西武線各駅周辺に形成されている商業地域である。主な需要者は駅接近性を重視す
る個人事業主、中小規模の事業法人、投資家等が想定される。近隣地域は「一橋学園」駅前商店街に位置し、その立地
の稀少性から市場に供給される物件は限定的で、潜在的な需要は底堅い。低金利を背景に不動産需要は堅調で地価は上
昇傾向にある。中心価格帯は規模により様々であるが、１５０㎡程度であれば７，０００万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗、事務所、共同住宅等が混在する駅前商業地域である。収益性に着目した取引も見られるが、地価に相
応する賃料を得ることは困難であるため、収益価格はやや低位に試算された。一方、価格牽連性を有する取引事例から
求めた比準価格は、多様な需要が混在する市場の実態を反映した実証的な価格である。そこで、本件では相対的に信頼
性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    452,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は概ね堅調に推移しているが、資
源価格の高騰や金利の動向に注意を要する。



駅前商店街であり、徐々に高度利用が図られ
ている。地域要因に特段の変動は認められな
い。


個別的要因に特段の変動はない。画地の位置
及び形状は標準的である。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＩ公７

-30		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、北16m、
二方路
商業

(100,400)
b ＴＵＴ公７

-1		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＵＣＨ公７

-5		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,324)
d ＴＯＭ公７

-39		 東村山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
316,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
320,399 		 100
[  69.8]
459,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
459,000 
b (　           ) 
338,733  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
348,218 		 100
[  68.4]
509,091 
509,000 
c (　           ) 
351,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
344,589 		 100
[  67.7]
508,994 
509,000 
d (　           ) 
323,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
350,105 		 100
[  73.0]
479,596 
480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    489,000 円／㎡]  



小平 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,365,795 
3,697,705 
12,668,090 
10,578,700 
2,089,390 		 （　0.9763）
2,039,871 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     49,752,951 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 122.25 Ｓ5 610.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   148 ㎡      8.5 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 建物の構造・規模等から想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.15 
81.4 
98.67 
3,669 
362,020 		 10.0  3,620,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,752 
282,603 		 5.0  1,413,015 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,642 
271,307 		 5.0  1,356,535 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,568 
263,708 		 5.0  1,318,540 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
122.25 
84.0 
102.69 
2,568 
263,708 		 5.0  1,318,540 
0.0  0 

計
610.15 
83.5 
509.43 

1,443,346 		 9,026,830 
0 
⑨年額支払賃料      1,443,346 円　×　12ヶ月　＝　      17,320,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     509.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,320,152 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,039,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,280,943 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,026,830 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,365,795 円　　　　（　       110,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,669 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 519,605 円  　　　       17,320,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      537,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,336,600 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,697,705 円　（　　　　　　        24,984 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     610.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,578,700 円  
（　　　　　        71,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,365,795 円      
②総費用 3,697,705 円      
③純収益　①－② 12,668,090 円      
④建物等に帰属する純収益 10,578,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,089,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,039,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,752,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市学園東町一丁目４７番１４
 0127000234535-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考