別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小平 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　富岡　次郎   TEL.
鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市学園東町２丁目１６番１８
｢学園東町２－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 一橋学園駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該近隣地域に影響を与える特段の要因は見あたらないので、当分の間は現状のまま推移するものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小平市及びその隣接市のうち、西武線各線沿線の近隣商業地域や混在地域がその中心である。需
要者は、地縁を有する商店主や地場の法人、賃貸ビルの所有を目的とする事業者、共同住宅建築目的の者などが挙げら
れる。近隣地域は、商業繁華性や集積度はやや低いが、準幹線道路沿いにあって視認性が高く、又駅徒歩圏内に位置し
ていることから一定の需要は認められる。物価上昇や周辺住宅地の価格の上昇などの影響もあって、地価は上昇した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多様な取引が混在する地域で、店舗兼住宅など自用目的の取引もあり、又貸しビルの取引など収益性を重視しての取引
も見られる。そこで、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 [100.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。不動産需要は、低金利やこ
のところの景況感を背景に堅調に推移してき
た。

準幹線道路沿い、駅徒歩圏内の近隣型商業地
域。地域要因に特別な変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公７

-15		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
西4m、角地
近商
高度2種最高25m
(100,200)
b ＫＵＲ公７

-58		 東大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
東5.4m、
西3.6m、
三方路
近商
高度3種最高25m
(100,300)
c ＴＡＫ公７

-14		 清瀬市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m都道、
南4m、南東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＳＡＩ公７

-30		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m私道
、北16m、
二方路
商業

(100,400)
e ＵＣＨ公７

-18		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
295,631 		 100
[  97.5]
303,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
284,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
281,398 		 100
[  96.0]
293,123 
293,000 
c (　           ) 
288,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
299,268 		 100
[ 103.7]
288,590 
289,000 
d (　           ) 
316,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
320,399 		 100
[ 122.4]
261,764 
262,000 
e (　           ) 
383,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
388,481 		 100
[  96.9]
400,909 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



小平 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,567,790 
1,189,308 
4,378,482 
3,476,800 
901,682 		 （　0.9526）
858,942 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     20,451,000 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.00 Ｓ2F1B 225.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
 90 ％   200 ％   200 ％   115 ㎡      6.2 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～１階はメゾネット店舗、２階は住戸を想定 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.00 
98.0 
80.36 
2,050 
164,738 		 4.0  658,952 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.20 
98.0 
75.66 
2,500 
189,150 		 4.0  756,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
66.48 
98.0 
65.15 
2,000 
130,300 		 1.0  130,300 
1.0  130,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.68 
98.0 
221.17 

484,188 		 1,545,852 
130,300 
⑨年額支払賃料        484,188 円　×　12ヶ月　＝　       5,810,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 保証金等により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,810,256 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,490,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,545,852 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          130,300 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　          62,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,567,790 円　　　　（　        48,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 174,308 円  　　　        5,810,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,600 円  　　　　     53,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        53,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,000 円  　　　　     53,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,189,308 円　（　　　　　　        10,342 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     225.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,476,800 円  
（　　　　　        30,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,567,790 円      
②総費用 1,189,308 円      
③純収益　①－② 4,378,482 円      
④建物等に帰属する純収益 3,476,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 901,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 858,942 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,451,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市学園東町二丁目１６番１８
 0127000236329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小平 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-3 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　倉部　豊彦   TEL.
鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市学園東町２丁目１６番１８
｢学園東町２－２－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(90,200)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 一橋学園駅東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因は認められず、土地利用は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び周辺市内に位置する、主要道路沿いの路線商業地域や住商混在地域である。需要者は自社ビル
又は賃貸ビルの所有を目的とする地元の法人や個人事業者が考えられる。当地域は従来からの個人経営の店舗兼住宅が
多く地価はやや強含みで推移しているが、売り物件は少なく需給バランスが逼迫して価格を押し上げているものと考え
られる。取引の中心となる価格帯は、土地は坪当たり９５万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 学園中央通りとの交差点から離れるにつれて業務集積度及び土地の高度利用度が低くなってきている。商業地の取引に
おいては収益性を重視するために、比準価格と収益価格はいずれも市場の実態を反映しているものと考えられる。本件
においては、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    223,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 [100.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    266,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安基調を背景にしたインバウンドの需要は
拡大する傾向にあるが、郊外の商業地では地
価上昇の勢いは弱まってきている。


主要道路沿いの路線商業地域であり、店舗併
用住宅地等への需要は持ち直しており、土地
利用に特段の変動要因はない。


画地の位置及び形状等は標準的であり特に変
動要因はない。

 行政　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＵＴ公７

-13		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
b ＴＡＫ公７

-17		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.6m市道、
西4m、角地
２住居
高度2種最高25m
(80,200)
c ＵＣＨ公７

-29		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北9m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区1種
(80,200)
d ＴＡＫ公７

-14		 清瀬市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8.4m都道、
南4m、南東4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
276,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
276,286 		 100
[  97.0]
284,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
343,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
322,636 		 100
[ 113.8]
283,511 
284,000 
c (　           ) 
336,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
326,389 		 100
[ 107.1]
304,752 
305,000 
d (　           ) 
288,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
299,268 		 100
[ 110.1]
271,815 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    286,000 円／㎡]  



小平 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,493,304 
1,175,467 
4,317,837 
3,430,880 
886,957 		 （　0.9526）
844,915 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     20,117,024 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.00 Ｓ2F1B 225.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
 90 ％   200 ％   200 ％   115 ㎡      6.2 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上１階は店舗（フロア貸し）、２階はカップル向けで専有面積３３㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
82.00 
98.0 
80.36 
2,110 
169,560 		 3.0  508,680 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.20 
98.0 
75.66 
2,450 
185,367 		 3.0  556,101 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
66.48 
98.0 
65.15 
1,880 
122,482 		 1.0  122,482 
1.0  122,482 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.68 
98.0 
221.17 

477,409 		 1,187,263 
122,482 
⑨年額支払賃料        477,409 円　×　12ヶ月　＝　       5,728,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,728,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,442,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,187,263 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          122,482 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          39,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,493,304 円　　　　（　        47,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,456 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 313,800 円  　　　　     52,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 171,867 円  　　　        5,728,908　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      428,800 円  　　　　     52,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,300 円  　　　　     52,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,175,467 円　（　　　　　　        10,221 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     225.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,430,880 円  
（　　　　　        29,834 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,493,304 円      
②総費用 1,175,467 円      
③純収益　①－② 4,317,837 円      
④建物等に帰属する純収益 3,430,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 886,957 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 844,915 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,347 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,117,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市学園東町二丁目１６番１８
 0127000236329-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考