別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
小平 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -6 東京都 多摩第4 氏名  不動産鑑定士 半澤 恵美   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  1㎡当たりの価格 240,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
190,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小平市回田町252番12外
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度地区1種



1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い住宅地域
東4m市道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

2.4km
(2)



①範囲 東    60 m、西    60 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 4m
市道
交通

施設
武蔵小金井駅北西方

2.4km
法令

規制
1低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           240,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及びその周辺市内の標準住宅地域である。需要者は、勤労世帯の一次取得者を中心として、買替層
も見受けられる。最寄駅からはやや距離があるものの、概ね良好な住環境が確保されている既成住宅地であり、需要は
底堅く、地価は上昇基調で推移している。市場における取引の中心価格帯は、120㎡程度の戸建向けの土地で2,0
00万円台後半、新築戸建住宅で総額4,000万円台後半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は最寄駅からバス便利用の閑静な住宅地域であり、土地取引は自用目的が支配的で、土地価格を形成する主要
な指標は居住の快適性や利便性等と認められることから、住宅地としての市場の実態を反映した比準価格は実証的で信
頼性が高いと認められる。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。なお、採算性の観点から賃貸事業を想定することは現実的でないため、収益還元法は非適用とした。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小平 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        225,000 円/㎡
[102.7]
100
100
[102.0]
100
[ 95.8]
[102.0]
100
241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          233,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
良好な資金調達環境により国内の不動産価格
は概ね堅調に推移しているが、金融政策の転
換や急激な物価上昇などが市況に影響を及ぼ
す可能性がある。

地域要因に特段の変動はないが、不動産市況
の基調を反映して、地域の地価水準も上昇傾
向で推移している。


接道方位の優位性を有するものの、地域にお
いては概ね標準的な画地である。個別的要因
に変動はなく、市場競争力は普通程度である
行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境        -7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 小平 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a HAN公7

-12
小平市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,200)
b TUT公7

-5
小平市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,200)
c HAN公7

-8
小平市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
d SAK公7

-13
小平市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西9m市道、
南5m、角地




1低専
高度地区1種
(50,80)
e KIT公7

-17
小平市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
258,382  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

264,066 
100
[ 111.4]

237,043 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

242,000 
b (            
251,073  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

256,848 
100
[ 107.1]

239,821 

245,000 
c (            
229,530  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

239,835 
100
[ 101.0]

237,460 

242,000 
d (            
256,703  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

241,519 
100
[ 103.6]

233,126 

238,000 
e (            
220,563  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

224,533 
100
[  97.9]

229,349 

234,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +5.0 環境      -6.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     240,000 円/㎡]  



小平 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、最寄り駅から遠く、事業収支の観点から共同住宅を想定
することが非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 小平 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  小平市回田町252番12
0127000351704-0000
2  小平市回田町242番23
0127000351638-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
小平 -6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -6 東京都 多摩第4 氏名  不動産鑑定士 北川 晋大   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  1㎡当たりの価格 240,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
190,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
小平市回田町252番12外
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度地区1種



1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い住宅地域
東4m市道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

2.4km
(2)



①範囲 東    60 m、西    60 m、南   150 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 4m
市道
交通

施設
武蔵小金井駅北西方

2.4km
法令

規制
1低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
 来予測
駅からやや距離のある閑静な既成住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られない
ため、当面は現状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           240,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小平市及び周辺市のJR線、西武線各沿線の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に居住する都心も
しくは周辺エリアへの通勤者が主である。最寄駅からやや距離があり利便性は劣るものの、成熟した東京郊外の住宅地
として一定の需要が見込める地域である。改善を続ける景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。土地
の需要の中心となる価格帯は、150㎡程度で3,500万円から3,000万円台後半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地は、第一種低層住居専用地域に存し、土地取引は住宅用途の自用目的の取引が支配的である。比準価格は規範性
の高い取引事例から試算されており実証的である。対象地が、最寄り駅からやや距離があり、事業収支の観点から共同
住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市
場の特性が反映された比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小平 -8                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        225,000 円/㎡
[102.7]
100
100
[102.0]
100
[ 95.8]
[102.0]
100
241,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          233,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。小平市の人口は微増傾向で
推移している。


駅からやや距離のある住宅地域であり、地域
要因に特段の変動はない。景況感等を反映し
て、地価は上昇基調となっている。


方位の優位性以外は近隣地域内でほぼ標準的
な画地であり、市場競争力は普通である。個
別的要因に特段の変動はない。
行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境        -7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 小平 -6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TUT公7

-5
小平市

建付


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,200)
b KIT公7

-17
小平市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
c HAN公7

-27
小平市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,200)
d HAN公7

-8
小平市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
251,073  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

256,848 
100
[ 109.2]

235,209 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

240,000 
b (            
220,563  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

224,533 
100
[  97.9]

229,349 

234,000 
c (            
250,988  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

255,757 
100
[ 108.2]

236,374 

241,000 
d (            
229,530  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

239,835 
100
[ 101.0]

237,460 

242,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     240,000 円/㎡]  



小平 -6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、最寄り駅からやや距離があり、事業収支の観点から共同
住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 小平 -6 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  小平市回田町252番12
0127000351704-0000
2  小平市回田町242番23
0127000351638-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考