別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小金井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　江﨑　陽子   TEL.
鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市本町５丁目１７７９番１３外
｢本町５－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 354  
(         17) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:2.5		 店舗

Ｓ3F1B		 中高層の店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 武蔵小金井駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小金井駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵小金井駅北口では第一種市街地再開発事業が決定し、今後再開発による繁華性の高まりと利便性の向上が期
待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小金井市及び周辺市区内の商業地域。需要者の中心は自用目的の一般法人のほか収益事業を目的とする不
動産会社、機関投資家等である。希少性が高く供給は限定的であることから需要は底堅い。個別性が強いため総額での
把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね１７０～２００万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っており、信頼性は高い。収益価格は投資採算性を反映した理
論的な価格である。周辺環境及び敷地規模から自用目的の需要者と収益目的の需要者が想定されることから、本件では
市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[130.7]		 [100.0]
100		 1,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利動向や建築費上昇等の懸念材料はあるも
のの、供給が限定的な駅前商業地やマンショ
ン用地の需要は堅調である。


駅前ロータリーに面する商業地域。希少性か
ら需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
７
-129		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
東2.7m、角地
商業

(100,378)
b ＫＮ（公）
７
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
東5.3m、角地
商業

(100,318)
c ＩＫ（公）
７
-112		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＴМ（公）
７
-123		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.7m都道、
中間画地
商業

(100,400)
e ＤＹ（公）
７
-114		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、南東3.6m、
角地
商業

(100,258)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,214  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
1,492,412 		 100
[  77.1]
1,935,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,940,000 
b (　           ) 
1,320,679  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,368,586 		 100
[  75.5]
1,812,697 
1,810,000 
c (　           ) 
1,528,692  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,697,653 		 100
[  88.0]
1,929,151 
1,930,000 
d (　           ) 
1,368,867  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,467,425 		 100
[  72.2]
2,032,445 
2,030,000 
e (　           ) 
1,497,696  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.1]
1,601,976 		 100
[  80.5]
1,990,032 
1,990,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,940,000 円／㎡]  



小金井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,713,466 
16,763,892 
47,949,574 
26,100,000 
21,849,574 		 （　0.9331）
20,387,837 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    551,022,622 円　　　　（　  1,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗ビル 249.25 ＲＣ5F1B 1,495.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   337 ㎡     11.7 m x   29.6 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～５階店舗、各階フロア貸し ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同程度の店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
249.25 
89.3 
222.55 
3,800 
845,690 		 6.0  5,074,140 
1.0  845,690 

 1～ 1		 店舗
249.25 
70.3 
175.12 
7,000 
1,225,840 		 6.0  7,355,040 
1.0  1,225,840 

 2～ 2		 店舗
249.25 
89.3 
222.55 
4,400 
979,220 		 6.0  5,875,320 
1.0  979,220 

 3～ 5		 店舗
249.25 
89.3 
222.55 
3,800 
845,690 		 6.0  5,074,140 
1.0  845,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.50 
86.1 
1,287.87 

5,587,820 		 33,526,920 
5,587,820 
⑨年額支払賃料      5,587,820 円　×　12ヶ月　＝　      67,053,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,287.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,053,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,352,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,701,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,526,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         318,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,587,820 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         693,812 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,713,466 円　　　　（　       192,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,740,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,352,692 円  　　　       67,053,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,632,200 円  　　　　    435,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       435,000 円  　　　　    435,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,763,892 円　（　　　　　　        49,744 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 435,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　   1,495.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,100,000 円  
（　　　　　        77,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,713,466 円      
②総費用 16,763,892 円      
③純収益　①－② 47,949,574 円      
④建物等に帰属する純収益 26,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,849,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,387,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,498 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    551,022,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市本町五丁目１７７９番１３
 0124000405651-0000
2 　小金井市本町五丁目１７８０番１０１
 0124000405734-0000
3 　小金井市本町五丁目１７８０番１０２
 0124000405735-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小金井 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市本町５丁目１７７９番１３外
｢本町５－１２－７｣		 ②地積
　(㎡)		 354  
(         17) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1:2.5		 店舗

Ｓ3F1B		 中高層の店舗が建ち
並ぶ駅前の商業地域
 南（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 武蔵小金井駅前広場接
面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵小金井駅駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵小金井駅北口駅前東地区第一種市街地再開発事業が決定され、本事業の再開発効果を反映して今後の地価は
上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小金井市、その他ＪＲ中央線沿線を中心とした多摩地区及び東京区部に存する主要駅の駅前商業地域であ
る。需要者は当圏内の自用又は賃貸ビル利用目的の法人、機関投資家等である。限定的な土地供給に対して旺盛な需要
が見込まれ、また、投資用不動産市況の好況の下、地価は上昇傾向に推移してゆくものと判断した。取引の個別性が強
く、中心価格帯の把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ中央線の主要駅周辺商業地中心の取引事例により比準価格を試算した。客観的な投資採算性を反映するが商業地個
別の収益性の考慮を要する。一方、賃貸用店舗兼事務所ビルを想定し投資採算性に基づく収益価格を試算した。商業地
の個別の収益性を反映するが想定要素も多い。本件では両価格の精度及び信頼度は同程度と判断し、比準価格と収益価
格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[130.7]		 [100.0]
100		 1,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向、駅前商業地は供給が限定的
で希少性が高く、好況な投資用不動産市場に
連動し、地価は上昇傾向にて推移している。


再開発が進行する武蔵小金井駅北口付近の商
業地域内の限定的な土地供給に対して堅調な
需要がある。


武蔵小金井駅北口からの視認性や顧客通行量
に優れ、事業用不動産としての市場競争力は
良好である。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
７
-129		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
東2.7m、角地
商業

(100,378)
b ＩＫ（公）
７
-112		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(500)
c ＩＴ（公）
７
-5		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.7m私道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,240)
d ＤＹ（公）
７
-110		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,214  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
1,492,412 		 100
[  78.7]
1,896,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,900,000 
b (　           ) 
1,528,692  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,697,653 		 100
[  88.0]
1,929,151 
1,930,000 
c (　           ) 
2,150,991  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.5]
1,856,645 		 100
[  81.4]
2,280,891 
2,280,000 
d (　           ) 
1,461,703  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,602,026 		 100
[  76.2]
2,102,396 
2,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



小金井 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,200,301 
16,352,620 
47,847,681 
25,500,000 
22,347,681 		 （　0.9369）
20,937,542 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    565,879,514 円　　　　（　  1,680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 ＲＣ5F1B 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   337 ㎡     11.7 m x   29.6 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から５階まで店舗、各階フロア貸し ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
3,800 
855,000 		 6.0  5,130,000 
1.0  855,000 

 1～ 1		 店舗
250.00 
70.0 
175.00 
7,000 
1,225,000 		 8.0  9,800,000 
1.0  1,225,000 

 2～ 2		 店舗
250.00 
86.0 
215.00 
4,400 
946,000 		 6.0  5,676,000 
1.0  946,000 

 3～ 5		 店舗
250.00 
86.0 
215.00 
3,900 
838,500 		 6.0  5,031,000 
1.0  838,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
84.0 
1,260.00 

5,541,500 		 35,699,000 
5,541,500 
⑨年額支払賃料      5,541,500 円　×　12ヶ月　＝　      66,498,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,498,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,324,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,173,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,699,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         339,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,541,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　         688,060 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,200,301 円　　　　（　       190,505 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,125,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,659,920 円  　　　       66,498,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,548,700 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,352,620 円　（　　　　　　        48,524 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9369    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,500,000 円  
（　　　　　        75,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,200,301 円      
②総費用 16,352,620 円      
③純収益　①－② 47,847,681 円      
④建物等に帰属する純収益 25,500,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,347,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,937,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    565,879,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市本町五丁目１７７９番１３
 0124000405651-0000
2 　小金井市本町五丁目１７８０番１０１
 0124000405734-0000
3 　小金井市本町五丁目１７８０番１０２
 0124000405735-0000
4 　
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備考