令和7年1月15日　提出 町田 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 5-12 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正夫   TEL.

鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市森野１丁目１３２１番２ ｢森野１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 駐車場整備地区 (90,300) 1:2 事務所 Ｓ3 店舗、各種学校や駐 車場等の混在する商 業地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 小田急町田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 小田急町田駅北西方 300m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小田急線「町田」駅に近接する近隣商業地域だが、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線、ＪＲ横浜線沿線の駅前商業地を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の個人や小規模事 業主のほか、投資目的の不動産業者等が多い。町田駅には近いが、周辺は旧来からの借地が多いため、売却物件が少な い。町田市役所の森野地区への移転後、事務所地化の傾向も見られ、地価は強含みで推移している。取引の価格帯は土 地・建物の規模や利用用途等により大きく異なる。中心価格帯としては、事務所地などの土地で１～２億円台が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、町田駅に近接した地域で、各種学校や駐車場等が混在する商業地域である。自用目的の売買が主流である が、投資目的での事業者の参入も散見される。よって、公法上の規制等地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮 した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 69.9] [100.0] 100 446,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    420,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回 復が期待される。一方、物価上昇、中東地域 の情勢、金融資本市場の変動等の影響には注 意を要する。 対象地は最寄駅への接近性は優るが、繁華性 等はやや劣る。しかし、近年収益物件等への 需要拡大から、駅近商業地は上昇傾向にある 。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％