別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
町田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-8 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 406,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田４丁目１２５４番２外
｢原町田４－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 505  
(         51) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,540)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層店舗やマンシ
ョンが増えつつある
商業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 町田

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 町田駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 町田駅から続く商店街に位置する繁華性の高い商業地域である。周辺に高層の共同住宅が建ち、人通りも多く、
地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    696,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩地区の中心市街地のほか、隣接相模原市等の神奈川県に及び、小田急小田原線、ＪＲ横浜線、東急田
園都市線、ＪＲ中央線等の沿線駅周辺の中心商業地域である。需要者は多摩地域の拠点利用目的の法人や地縁のある事
業者等で、標準地の存する商業地域は駅利用者のほか、周辺地域からの集客も可能で、物件の供給は少なく希少性が認
められる。建物・敷地規模、用途又は立地、事業主等により個々の取引に個別性があり、中心価格帯は把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小田急小田原線及びＪＲ横浜線が交差する町田駅から続く商業地域に存する。成約取引が極めて少ない地域である。投
資採算性を反映した同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引事例から求めた比準価格を標準に、事業の継続性を
左右する地域の賃料水準を反映した収益価格は、需要者が収益性の観点からも取引を検討し意思決定する法人等である
ことを鑑みて比較考量し、代表標準地との検討、市場動向及び価格形成要因の変動等を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,190,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 895,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者は将来の動向を踏まえ投資判断をして
おり、地価の動きは地域ごとに異なる。収益
性又は利便性が良い地域への需要は底堅い。


駅徒歩圏内で、駅周辺の商業施設も近く、利
便性が高いため、容積率を生かした共同住宅
用地としての需要も見込まれる。特段の変動
要因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＭ公７

-113		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東16m都道、
北西3.5m、
角地
近商

(100,400)
b ＮＫ公７

-107		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16.5m都
道、
南東5.4m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,400)
c ＮＫ公７

-108		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
南東4.7m、
角地
近商

(100,300)
d ＹＭ公７

-122		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.4m市道
、南西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
e ＹＭ公７

-126		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
683,655  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
747,251 		 100
[  85.8]
870,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
871,000 
b (　           ) 
904,923  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
903,199 		 100
[  86.7]
1,041,752 
1,040,000 
c (　           ) 
502,564  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
521,612 		 100
[  57.0]
915,109 
915,000 
d (　           ) 
670,506  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
717,376 		 100
[  79.1]
906,923 
907,000 
e (　           ) 
1,526,172  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,694,854 		 100
[ 169.6]
999,324 
999,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    920,000 円／㎡]  



町田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,413,412 
17,901,520 
60,511,892 
46,608,900 
13,902,992 		 （　0.9541）
13,264,845 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    315,829,643 円　　　　（　    696,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ7F1B 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   540 ％   454 ㎡     14.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上５階を店舗、６～７階を事務所と想定し、市場規模に応じて分割賃貸 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,800 
798,000 		 8.0  6,384,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
5,500 
1,386,000 		 10.0  13,860,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.00 
80.0 
288.00 
3,900 
1,123,200 		 8.0  8,985,600 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
360.00 
80.0 
288.00 
3,200 
921,600 		 6.0  5,529,600 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
150.00 
85.0 
127.50 
3,000 
382,500 		 5.0  1,912,500 
0.0  0 

計
2,400.00 
77.9 
1,869.00 

6,837,000 		 49,643,400 
0 
⑨年額支払賃料      6,837,000 円　×　12ヶ月　＝　      82,044,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,869.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,044,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,102,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,941,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,643,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         471,612 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,413,412 円　　　　（　       172,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,446,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,461,320 円  　　　       82,044,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,324,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,187,300 円  　　　　    741,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       741,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       741,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,901,520 円　（　　　　　　        39,431 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 741,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 294,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,608,900 円  
（　　　　　       102,663 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,413,412 円      
②総費用 17,901,520 円      
③純収益　①－② 60,511,892 円      
④建物等に帰属する純収益 46,608,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,902,992 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,264,845 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    315,829,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     696,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田四丁目１２５４番２
 0123000214258-0000
2 　町田市原町田四丁目１２５４番１０
 0123000214266-0000
3 　町田市原町田四丁目１２５４番３
 0123000214259-0000
4 　町田市原町田四丁目１２５４番４
 0123000214260-0000
5 　町田市原町田四丁目１２５４番５
 0123000214261-0000
6 　町田市原町田四丁目１２５４番６
 0123000214262-0000
7 　町田市原町田四丁目１２５４番７
 0123000214263-0000
8 　町田市原町田四丁目１２５４番８
 0123000214264-0000
9 　町田市原町田四丁目１２５４番９
 0123000214265-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
町田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-8 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.
鑑定評価額 406,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田４丁目１２５４番２外
｢原町田４－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 505  
(         51) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,540)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層店舗やマンシ
ョンが増えつつある
商業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 町田

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 町田駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 町田駅から続く繁華性の高い商業地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    922,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    676,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線、小田急線、東急田園都市線、京王線等沿線の、町田市並びに隣接市の商業地を中心とする
圏域である。主たる需要者は一般事業法人、投資法人等である。繁華性が高く将来の発展が見込まれることより、需給
は概ね安定していると思料される。町田市内ではまとまった規模の物件の供給が少なく、立地条件や物件規模により価
格総額は大きく異なるため、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件として機関投資家が求める程度の規模を持つ物件は少ないものの、標準地は町田駅から続く商業地域で繁華性
が高く、将来の発展が見込めるため、店舗、事務所としての賃貸需要は底堅いと思料される。以上より、市場における
商業地の取引実態と、収益性をふまえて市場形成がなされる点を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して
、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,190,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[138.0]		 [100.0]
100		 887,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復継続が期待されるが、海
外景気の下振れ、物価上昇、アメリカの政策
、中東情勢などのリスク要因の今後の動向に
注意を要する。

駅徒歩圏内で、利便性・繁華性の高い地域で
あるが、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＨ公７

-19		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東7m市道、
北西2.5m、
二方路
近商
高度地区3種
駐車付置義務
(90,300)
b ＭＨ公７

-21		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西24m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
c ＮＫ公７

-107		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16.5m都
道、
南東5.4m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,400)
d ＳＭ公７

-114		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
905,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
1,015,070 		 100
[ 114.0]
890,412 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
890,000 
b (　           ) 
545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
542,833 		 100
[  57.1]
950,671 
951,000 
c (　           ) 
904,923  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
907,508 		 100
[  98.0]
926,029 
926,000 
d (　           ) 
860,270  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
884,491 		 100
[  93.3]
948,008 
948,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    922,000 円／㎡]  



町田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,355,790 
17,737,586 
59,618,204 
46,105,700 
13,512,504 		 （　0.9541）
12,892,280 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    306,959,048 円　　　　（　    676,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ7F1B 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   540 ％   454 ㎡     14.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上５階を店舗、６・７階を事務所と想定。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,680 
772,800 		 8.0  6,182,400 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
5,240 
1,320,480 		 10.0  13,204,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
360.00 
80.0 
288.00 
3,890 
1,120,320 		 8.0  8,962,560 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
360.00 
80.0 
288.00 
3,190 
918,720 		 6.0  5,512,320 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
150.00 
85.0 
127.50 
3,040 
387,600 		 5.0  1,938,000 
0.0  0 

計
2,400.00 
77.9 
1,869.00 

6,744,960 		 48,762,720 
0 
⑨年額支払賃料      6,744,960 円　×　12ヶ月　＝　      80,939,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,869.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        80,939,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,046,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,892,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,762,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         463,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,355,790 円　　　　（　       170,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,916 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,890 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,398,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,428,186 円  　　　       80,939,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,324,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,120,500 円  　　　　    733,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,737,586 円　（　　　　　　        39,070 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 733,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 291,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,105,700 円  
（　　　　　       101,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,355,790 円      
②総費用 17,737,586 円      
③純収益　①－② 59,618,204 円      
④建物等に帰属する純収益 46,105,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,512,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,892,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,397 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    306,959,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     676,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田四丁目１２５４番２
 0123000214258-0000
2 　町田市原町田四丁目１２５４番１０
 0123000214266-0000
3 　町田市原町田四丁目１２５４番３
 0123000214259-0000
4 　町田市原町田四丁目１２５４番４
 0123000214260-0000
5 　町田市原町田四丁目１２５４番５
 0123000214261-0000
6 　町田市原町田四丁目１２５４番６
 0123000214262-0000
7 　町田市原町田四丁目１２５４番７
 0123000214263-0000
8 　町田市原町田四丁目１２５４番８
 0123000214264-0000
9 　町田市原町田四丁目１２５４番９
 0123000214265-0000
10 　
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備考