別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
町田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-7 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　梛野　憲一   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市能ヶ谷１丁目１９７番
｢能ヶ谷１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 鶴川駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴川駅北地区地区計画の規制
により敷地面積５００㎡未満
の土地は容積率４００％。		 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 鶴川駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 鶴川駅前商業地及びその周辺では「鶴川駅周辺再整備基本方針」に基づき駅周辺整備計画が策定されている。当
該事業の進捗状況等の影響を受け、交通機能強化、繁華性向上が期待され、今後も地価上昇が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田市及び隣接・周辺市等を含む広域的な圏域に存する駅前及びその周辺の繁華性のある商業地域である
。主たる需要者は、自社ビル等の利用を目的とした一般事業者、店舗、事務所等賃貸事業を目的とする不動産業者や投
資家等である。駅前及びその周辺の商業地は供給が少なく、取引も少ないが、駅からの視認性は良好である等立地優位
性から需要は根強い。立地、画地規模、建物品等により価格に差異があり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域の取引は限定的であり、比準価格は隣接市からも広域的に収集、選択し、各事例地との要因格差等補修正には
留意し、対象標準地の市場性を反映した信頼性の高い価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価
格であり、賃貸市場は成熟しているものの、試算過程に想定要素を含む。したがって、本件ではより市場実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.6]		 [100.0]
100		 483,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性の良い不動産の需要は根強い。建築費
等物価上昇による金利上昇懸念があり、不動
産需給に与える影響に留意する必要がある。


鶴川駅前の視認性の高い商業地域であり、駅
周辺整備事業の進捗状況等の影響を受け、地
価上昇率は高く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -22.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ公７

-13		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＭＨ公７

-21		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西24m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
c ＮＫ公７

-108		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
南東4.7m、
角地
近商

(100,300)
d ＨＨ公７

-107		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西31m都道、
南東36m、
北西6m、
北東6m、
四方路
商業

(97,346)
e ＨＨ公７

-105		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m都道、
東6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
414,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
422,324 		 100
[  83.6]
505,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
505,000 
b (　           ) 
545,455  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
542,833 		 100
[ 111.6]
486,409 
486,000 
c (　           ) 
502,564  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
521,612 		 100
[ 107.7]
484,319 
484,000 
d (　           ) 
421,893  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
421,499 		 100
[  82.0]
514,023 
514,000 
e (　           ) 
587,603  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
585,924 		 100
[ 117.5]
498,659 
499,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    498,000 円／㎡]  



町田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,010,932 
9,871,032 
34,139,900 
26,732,500 
7,407,400 		 （　0.9541）
7,067,400 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    168,271,429 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 263.79 Ｓ6 1,544.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   400 ％   388 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.35 
77.3 
174.20 
3,576 
622,939 		 8.0  4,983,512 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
263.79 
83.2 
219.47 
2,980 
654,021 		 6.0  3,924,126 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
263.79 
83.2 
219.47 
2,920 
640,852 		 6.0  3,845,112 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,544.30 
82.3 
1,271.55 

3,840,368 		 24,288,086 
0 
⑨年額支払賃料      3,840,368 円　×　12ヶ月　＝　      46,084,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,271.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,084,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,304,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,780,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,288,086 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         230,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,010,932 円　　　　（　       113,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,980 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,550,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,382,532 円  　　　       46,084,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,539,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,548,700 円  　　　　    425,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       425,000 円  　　　　    425,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,871,032 円　（　　　　　　        25,441 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 425,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,732,500 円  
（　　　　　        68,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,010,932 円      
②総費用 9,871,032 円      
③純収益　①－② 34,139,900 円      
④建物等に帰属する純収益 26,732,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,407,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,067,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,271,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市能ヶ谷一丁目１９７番
 0123000191921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
町田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-7 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　儒人   TEL.
鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市能ヶ谷１丁目１９７番
｢能ヶ谷１－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ6		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 鶴川駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 鶴川駅北地区地区計画による
と、５００㎡未満の土地につ
いては容積率４００％に制限		 街

路		 （駅前広場）市道 交通

施設		 鶴川駅前広場接面駅前
広場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 標準地が存する鶴川駅北口については、再開発に伴う整備が進んでおり、将来的には市内の中でも有数の駅前商
業地になることが期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産は、「鶴川」駅前広場に位置する商業地域である。同一需給圏は、町田市内及び隣接周辺市内における駅至
近の商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、店舗・事務所として自社利用する事業法人や、収益
用不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である。周辺における商業集積度は比較的高く、引き合いも強
いといえる。立地・規模・用途等の別により大きなばらつきが認められるため、中心価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件対象不動産は、「鶴川」駅至近の商業地域に存するが、当該商圏における取引は希薄のため、広域的な分析を踏ま
えた上で限られた事例を基に比準を行った。周辺地域は、店舗をはじめとする賃貸市場は成熟しているものの、収益還
元法は試算価格の過程において想定要素を多分に含むため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [100.0]
100		 485,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    441,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は収束したものと考えられ、
不動産市場においては持ち直しの動きが見ら
れる。


鶴川駅周辺は整備が進んでおり、駅前商業地
域として発展性が高く、期待値を含んで地価
は上昇傾向である。


個別的要因としての特段の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -26.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公７

-107		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
b ＴＡ公７

-114		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＳＹ公７

-17		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、中間画地
２中専
高度2種最高31m
第１種文教地区
(70,200)
d ＴＡ公７

-113		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,478 		 100
[ 150.6]
549,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
549,000 
b (　           ) 
520,055  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
610,474 		 100
[ 149.9]
407,254 
407,000 
c (　           ) 
315,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,280 		 100
[  60.3]
532,803 
533,000 
d (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
321,848 		 100
[  62.6]
514,134 
514,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    498,000 円／㎡]  



町田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,812,107 
10,585,319 
35,226,788 
27,864,700 
7,362,088 		 （　0.9541）
7,024,168 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    167,242,095 円　　　　（　    431,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 263.79 Ｓ6 1,544.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   400 ％   388 ㎡     17.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を事務所の店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  82.3 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.35 
77.3 
174.20 
3,672 
639,662 		 8.0  5,117,296 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
263.79 
83.2 
219.47 
3,060 
671,578 		 6.0  4,029,468 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,544.30 
82.3 
1,271.55 

3,997,552 		 25,264,636 
0 
⑨年額支払賃料      3,997,552 円　×　12ヶ月　＝　      47,970,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,271.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,970,624 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,398,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,572,093 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,264,636 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         240,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,812,107 円　　　　（　       118,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,060 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,658,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,439,119 円  　　　       47,970,624　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,903,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,699,000 円  　　　　    443,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       443,000 円  　　　　    443,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,585,319 円　（　　　　　　        27,282 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 443,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,864,700 円  
（　　　　　        71,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,812,107 円      
②総費用 10,585,319 円      
③純収益　①－② 35,226,788 円      
④建物等に帰属する純収益 27,864,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,362,088 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,024,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,242,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     431,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市能ヶ谷一丁目１９７番
 0123000191921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考