令和7年1月15日　提出 町田 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -73 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市小野路町字栗ケ沢２５７２番２０ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣ １低専 (30,50) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 農地の多い住宅地域 南東4m市道 水道 鶴川 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣ １低専 (30,50) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する戸建住宅が主体の地域で、特段の地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び隣接市に存する市街化調整区域内の住宅地域並びに近接する市街化区域内にある交通接近条 件及び居住環境等がやや劣る住宅地域で、主たる需要者は地縁性を有する圏内居住者である。最寄駅から距離があり、 交通利便性に欠け、地勢に劣る土地も把握されるが、市内の低価格帯にあって総額の関点から需要が認められる。中心 となる価格帯は土地の規模や立地により幅があり、土地は６００～１０００万円程度を中心に形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からやや距離があること、地勢、周辺の利用状況等を鑑み、投資需要及び貸家需要が見込めないため、収益還元法を 適用しなかった。自用目的取引が主体の快適性を重視する市街化調整区域内の住宅地域で、駅接近性、地勢等の土地の 個別性を反映し、周辺の取引事例水準には幅が認められる。本件では、事例の収集分析を広く行って得た市場動向を踏 まえた比準価格を採用し、市街化区域内の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [156.8] [104.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底 堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望 に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が 認められる。 交通利便性が劣る市街化調整区域内の住宅地 域であるが、総額的に需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　 +31.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％