令和7年1月15日　提出 町田 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -49 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市金井３丁目１４番１９ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 鶴川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び隣接市の、小田急線、ＪＲ横浜線等沿線の住宅地域の圏域である。主たる需要者は同一需給 圏内の居住者及び都内への通勤者層である。区画整然とした住宅地域で居住環境は比較的良好であるが、画地規模が大 きく総額が嵩むこと、最寄駅から距離がありバス便地域であることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市 場の中心価格帯は、土地で２，５００万円前後、戸建住宅で総額４，０００万円から４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地区計画もある地域であるため、個人による自己利用 目的での取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性等が重視される。従って、本件においては、収益性に基づく物 件想定は難しいことから収益還元法は適用せず、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準とし、 更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [119.0] [105.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復継続が期待されるが、物 価上昇、アメリカの政策、中東情勢、金融市 場の変動などのリスク要因の今後の動向に注 意を要する。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域である。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％