別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
東京府中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　金井　宏之   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 681,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目２１番９外
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記事項はない。 街

路		 ８．５ｍ都道 交通

施設		 府中駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の地域要因の変化は見当たらず、当面の期間、現況を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその隣接市に存する国道・都道等の主要幹線道路沿いの路線商業地域と判定される。需要者
は共同住宅や店舗共同住宅を建築し賃貸しようとするディベロッパーや投資家（法人）が中心となる。東京都心に通勤
するサラリーマンに対する賃貸需要は強いため価格は上昇している。土地は２００㎡程度で概ね１２０００万円から１
億５０００万円程度が中心的な価格帯となっている。土地建物は建物の品等により総額が大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域であり、収益性を考慮して価格は決定することも認められるものの、対象標準地周辺では築年の
古い建物が建ち並び賃料収入が低水準にとどまっている。一方、府中駅を中心に大型投資が重なり価格が上昇している
ことに牽連され本地域の価格も上昇している。当該事情を考慮し比準価格を標準として収益価格を比較考量して代表標
準地との規準を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    920,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.0]		 [100.0]
100		 682,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇への期待が弱いため、土地価格の上
昇は継続している。



地域周辺で近隣地域の価格形成に影響を与え
るような地域要因の変動は見当たらない。



個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-17		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.3m都道、
南1.4m、
二方路
商業

(100,400)
b ＳＡ０７公

-213		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
c ＳＹ０７公

-9		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.7m市道、
西3.2m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d ＳＡ０７公

-224		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北9m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ＳＨ０７公

-7		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
729,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
799,228 		 100
[ 112.9]
707,908 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
708,000 
b (　           ) 
923,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
910,703 		 100
[ 123.7]
736,219 
736,000 
c (　           ) 
412,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
461,368 		 100
[  66.5]
693,786 
694,000 
d (　           ) 
528,391  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
637,424 		 100
[  79.9]
797,777 
798,000 
e (　           ) 
312,127  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
350,888 		 100
[  62.4]
562,321 
562,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



東京府中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,032,961 
4,036,725 
15,996,236 
11,463,200 
4,533,036 		 （　0.9563）
4,334,942 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    111,152,359 円　　　　（　    561,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.30 ＲＣ6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は単身者用１ＤＫ（３５㎡程度）タイプを想定した。を想定した。 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 標準的な店舗共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.21 
78.3 
51.84 
3,800 
196,992 		 6.0  1,181,952 
1.0  196,992 

 2～ 3		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,900 
296,670 		 1.0  296,670 
1.0  296,670 

 4～ 4		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,987 
305,570 		 1.0  305,570 
1.0  305,570 

 5～ 5		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
3,045 
311,504 		 1.0  311,504 
1.0  311,504 

 6～ 6		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
3,103 
317,437 		 1.0  317,437 
1.0  317,437 

計
577.71 
97.5 
563.34 

1,724,843 		 2,709,803 
1,724,843 
⑨年額支払賃料      1,724,843 円　×　12ヶ月　＝　      20,698,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     563.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,698,116 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,241,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,456,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,709,803 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,724,843 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         551,260 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,032,961 円　　　　（　       101,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,104,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 827,925 円  　　　       20,698,116　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      264,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,472,000 円  　　　　    184,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       184,000 円  　　　　    184,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,036,725 円　（　　　　　　        20,388 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 184,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     577.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,463,200 円  
（　　　　　        57,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,032,961 円      
②総費用 4,036,725 円      
③純収益　①－② 15,996,236 円      
④建物等に帰属する純収益 11,463,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,533,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,334,942 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,152,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     561,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目２１番９
 0124000090828-0000
2 　府中市八幡町二丁目２１番１０
 0124000090829-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
東京府中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　桜井　徹   TEL.
鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 681,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目２１番９外
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ都道 交通

施設		 府中駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も現状のまま大きな変化はなく推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    566,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は府中市の幹線道路沿い路線商業地域を中心に、国分寺市、調布市等の隣接市町村の路線商業地域である。
需要者は不動産デベロッパー、地元資産家等と思われる。中心価格帯は規模によってまちまちであるが、２００㎡程度
の規模であれば６８０千円～８００千円／㎡程度と考えられる。上階の事務所需要は低く、住宅としての利用が中心と
なる。府中市中心部の商業地域でありマンション用地としての需要が多く、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線道路に面する商業地域に当たる。中規模マンション等が連坦する駅に近い商業地域であり、事例選択
に当たっては府中市を中心に広範囲に商業地域の事例を選択し、試算した。収益価格は想定項目の処理も適正に行われ
ているがやや低めに試算された。価格決定に当たっては市場の実態を反映し、実証的で説得力のある比準価格を中心に
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    920,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 679,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和が終焉しつつある状況下ではあるが
、前年に引き続き、府中市の全域について住
宅地、商業地ともに地価は上昇している。


今後も現状のまま大きな変化はなく推移して
いくものと予測する。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-205		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＹＭ０７公

-205		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＳＡ０７公

-17		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.3m都道、
南1.4m、
二方路
商業

(100,400)
d ＳＡ０７公

-213		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,755  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
513,280 		 100
[  74.0]
693,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
694,000 
b (　           ) 
477,507  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
515,904 		 100
[  73.9]
698,111 
698,000 
c (　           ) 
729,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
799,228 		 100
[ 107.6]
742,777 
743,000 
d (　           ) 
923,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
910,703 		 100
[ 129.1]
705,424 
705,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



東京府中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,638,205 
3,912,120 
15,726,085 
11,151,700 
4,574,385 		 （　0.9563）
4,374,484 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    112,166,256 円　　　　（　    566,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.30 ＲＣ6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～は平均専有面積約３４㎡程度を想定 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に決定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.21 
78.3 
51.81 
3,300 
171,000 		 1.0  171,000 
1.0  171,000 

 2～ 3		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,876 
294,000 		 1.0  294,000 
1.0  294,000 

 4～ 4		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,920 
299,000 		 1.0  299,000 
1.0  299,000 

 5～ 5		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,970 
304,000 		 1.0  304,000 
1.0  304,000 

 6～ 6		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
3,000 
307,000 		 1.0  307,000 
1.0  307,000 

計
577.71 
97.5 
563.31 

1,669,000 		 1,669,000 
1,669,000 
⑨年額支払賃料      1,669,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,028,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     563.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,028,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,201,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,826,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,669,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,669,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         796,196 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,638,205 円　　　　（　        99,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,876 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,074,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 801,120 円  　　　       20,028,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,432,000 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,912,120 円　（　　　　　　        19,758 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     577.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,151,700 円  
（　　　　　        56,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,638,205 円      
②総費用 3,912,120 円      
③純収益　①－② 15,726,085 円      
④建物等に帰属する純収益 11,151,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,574,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,374,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,166,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     566,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目２１番９
 0124000090828-0000
2 　府中市八幡町二丁目２１番１０
 0124000090829-0000
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備考