別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東京府中 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-5 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　敏   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市清水が丘１丁目９番２８外
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 東府中

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東府中駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変化が認められないので、現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    679,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市の鉄道駅周辺部における商業地域を中心に広域的には隣接市の同様の地域を含む。需要者は、店
舗、事務所等を目的とした法人個人を中心に、不動産開発業者等が考えられる。地価は上昇傾向にあるが、商業地とし
ての性格から中心価格帯は相場を形成するに至っていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅近商業地に位置するが、共同住宅等での利用も標準的な地域であり、周辺地域を含め取引は賃貸経営に
基づく収益性が価格形成の主要因となっていないため、収益価格が比準価格に比し、低位に求められた。よって、地域
における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    920,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[134.9]		 [100.0]
100		 778,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 立地優位な地域では、潜在集客力等をもとに
地価は上値を探る情勢にあって他地域を含む
全域においても上昇傾向にある。


街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない



個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-212		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(500)
b ＳＡ０７公

-213		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
c ＯＴ０７公

-209		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m都道、
東4m、角地
商業

(100,500)
d ＥＭ０７公

-203		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m都道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,300)
e ＴМ０７公

-11		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m都道、
西4m、角地
準住居
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,528,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,679,952 		 100
[ 146.3]
1,148,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
923,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
910,703 		 100
[  95.9]
949,638 
950,000 
c (　           ) 
1,566,055  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
1,522,634 		 100
[ 155.2]
981,079 
981,000 
d (　           ) 
340,248  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
372,482 		 100
[  50.1]
743,477 
743,000 
e (　           ) 
444,655  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 139.1]
326,059 		 100
[  50.2]
649,520 
650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +35.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



東京府中 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,959,651 
7,796,559 
30,163,092 
23,300,200 
6,862,892 		 （　0.9563）
6,562,984 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    168,281,641 円　　　　（　    679,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 91.00 ＲＣ13 1,135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   248 ㎡      9.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～１３階は共同住宅（平均面積４１．５㎡程度の１ｌＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　  91.9 ％
の理由		 中高層店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.00 
48.4 
44.04 
3,300 
145,332 		 6.0  871,992 
1.0  145,332 

 2～ 2		 住宅
87.00 
95.4 
83.00 
2,850 
236,550 		 1.0  236,550 
1.0  236,550 

 3～12		 住宅
87.00 
95.7 
83.26 
2,950 
245,617 		 1.0  245,617 
1.0  245,617 

13～13		 住宅
87.00 
95.7 
83.26 
3,000 
249,780 		 1.0  249,780 
1.0  249,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,135.00 
91.9 
1,042.90 

3,087,832 		 3,814,492 
3,087,832 
⑨年額支払賃料      3,087,832 円　×　12ヶ月　＝　      37,053,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,042.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,053,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,223,239 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,450,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,814,492 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,087,832 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,473,050 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,959,651 円　　　　（　       153,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,244,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,546,959 円  　　　       38,673,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      265,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,992,000 円  　　　　    374,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       374,000 円  　　　　    374,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,796,559 円　（　　　　　　        31,438 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 374,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,135.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,300,200 円  
（　　　　　        93,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,959,651 円      
②総費用 7,796,559 円      
③純収益　①－② 30,163,092 円      
④建物等に帰属する純収益 23,300,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,862,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,562,984 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,281,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     679,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市清水が丘一丁目９番２８
 0124000033134-0000
2 　府中市清水が丘一丁目９番５０
 0124000033156-0000
3 　府中市清水が丘一丁目９番６０
 0124000033160-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
東京府中 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-5 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市清水が丘１丁目９番２８外
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ2		 中高層ビル、小売店
舗が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 東府中

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東府中駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、東府中駅を最寄りとする駅前商業地域である。面的な広がりは然程ないが中高層ビルやマンション
に混じって小売店舗等も建ち並んでいる。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持するもの予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    816,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市や調布市のうち京王線等の私鉄各駅を最寄りとする比較的繁華性の高い商業地域である。地域内
は近隣型の店舗等が連坦するなかに、高層の店舗付共同住宅等が建ち並びつつある。需要者は、縁性をもつ法人や個人
事業者、大手サービス業者等が中心となる。商業地は土地の個別性が強いが、需要される価格帯は概ね７０～９０万円
／㎡と上昇基調が強い。総額としての価格帯は物件規模により広範囲に亘る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近く容積の見込める土地取引など、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。東府中駅は繁華
性は然程ではないが、一部エリアには店舗付事務所ビル等も見られる。収益価格は高い賃貸需要を反映して概ね妥当な
価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。以上より市場実態を反映した
比準価格を中心に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    920,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[133.7]		 [100.0]
100		 785,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 わが国の景気は緩やかに回復している。輸出
や鉱工業生産は横ばい圏内の動きで企業収益
は改善、業況感は良好な水準を維持している
。

東府中駅周辺の商業地は、マンション建設等
に対する需要もあり地価は上昇している。



不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-17		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.3m都道、
南1.4m、
二方路
商業

(100,400)
b ＳＡ０７公

-214		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9.4m都道、
北東4m、
二方路
商業

(100,400)
c ＳＡ０７公

-213		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
d ＳＡ０７公

-223		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
729,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
799,228 		 100
[  97.9]
816,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
816,000 
b (　           ) 
985,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,036,502 		 100
[  98.5]
1,052,286 
1,050,000 
c (　           ) 
923,010  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
910,703 		 100
[  98.7]
922,698 
923,000 
d (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,363,436 		 100
[ 121.9]
1,118,487 
1,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    816,000 円／㎡]  



東京府中 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,106,902 
8,173,819 
31,933,083 
24,047,800 
7,885,283 		 （　0.9563）
7,540,696 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    193,351,179 円　　　　（　    780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 91.00 ＲＣ13 1,135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   248 ㎡      9.6 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上の住宅は専有面積４１㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
91.00 
48.4 
44.04 
3,300 
145,332 		 6.0  871,992 
1.0  145,332 

 2～ 2		 居宅
87.00 
95.4 
83.00 
2,950 
244,850 		 1.0  244,850 
1.0  244,850 

 3～12		 居宅
87.00 
95.4 
83.00 
3,150 
261,450 		 1.0  261,450 
1.0  261,450 

13～13		 居宅
87.00 
95.4 
83.00 
3,300 
273,900 		 1.0  273,900 
1.0  273,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,135.00 
91.6 
1,040.04 

3,278,582 		 4,005,242 
3,278,582 
⑨年額支払賃料      3,278,582 円　×　12ヶ月　＝　      39,342,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,040.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,342,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,457,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,505,205 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,005,242 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,649 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,278,582 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,564,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,106,902 円　　　　（　       161,721 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,077 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,316,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,638,519 円  　　　       40,962,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,088,000 円  　　　　    386,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,173,819 円　（　　　　　　        32,959 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 386,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,135.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,047,800 円  
（　　　　　        96,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,106,902 円      
②総費用 8,173,819 円      
③純収益　①－② 31,933,083 円      
④建物等に帰属する純収益 24,047,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,885,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,540,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    193,351,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市清水が丘一丁目９番２８
 0124000033134-0000
2 　府中市清水が丘一丁目９番５０
 0124000033156-0000
3 　府中市清水が丘一丁目９番６０
 0124000033160-0000
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備考