別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
東京府中 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　武林　秀則   TEL.
鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目１２番４０
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,80)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 府中競馬正門前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 府中競馬正門前駅南東
方
300m		 法令

規制		 １低専
(60,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅は府中競馬正門前駅となるが、京王線府中駅や東府中駅、さらには武蔵野線（南武線）府中本町駅へも比
較的近い利便性の良い住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、ＪＲ武蔵野線沿線等の府中市及びその隣接市における住宅地域である。需要者はこれらの圏域に
在住する一次取得者及び買換え層が中心である。最近は特に最寄駅への接近条件が優位な地域における需要は強く、地
価は上昇傾向にある。土地は１５０㎡程度で５，５００万円前後、新築戸建住宅では７，０００万円前後が取引の中心
価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の近隣地域及びその周辺では、アパート等の賃貸不動産も散見されるところ、同地域における取引は自己居
住用とする戸建住宅等が大勢を占める。こうした需要者層は、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して住宅を購
入するものと考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の均衡にも留意し、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.4]		 [100.0]
100		 430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念され
るが、景気は回復の基調にあり、不動産市場
における需要は堅調、価格は引き続き上昇傾
向にある。

地域要因に特段の変化は認められない。




概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率には変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +3.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-10		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１低専
高度地区1種
(70,80)
b ＳＡ０７公

-6		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＳＡ０７公

-209		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
d ＹＭ０７公

-15		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e ＹＭ０７公

-12		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,729  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
445,526 		 100
[ 102.0]
436,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
538,876  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
533,744 		 100
[ 114.7]
465,339 
465,000 
c (　           ) 
344,713  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.1]
422,891 		 100
[  98.2]
430,643 
431,000 
d (　           ) 
292,163  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
397,342 		 100
[ 101.3]
392,243 
392,000 
e (　           ) 
344,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
386,038 		 100
[  91.7]
420,979 
421,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



東京府中 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,221,065 
603,800 
2,617,265 
1,616,240 
1,001,025 		 （　0.9722）
973,197 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,329,925 円　　　　（　    187,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各室専有面積５０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,710 
135,500 		 1.0  135,500 
1.0  135,500 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,765 
138,250 		 1.0  138,250 
1.0  138,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

273,750 		 273,750 
273,750 
⑨年額支払賃料        273,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,285,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,285,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,087,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           273,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          273,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,592 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,221,065 円　　　　（　        24,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,765 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,200 円  　　　　     22,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 131,400 円  　　　        3,285,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,600 円  　　　　     22,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         603,800 円　（　　　　　　         4,645 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,616,240 円  
（　　　　　        12,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,221,065 円      
②総費用 603,800 円      
③純収益　①－② 2,617,265 円      
④建物等に帰属する純収益 1,616,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,001,025 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 973,197 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,329,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     187,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目１２番４０
 0124000090616-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
東京府中 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　矢野　知英子   TEL.
鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目１２番４０
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,80)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 府中競馬正門前

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 府中競馬正門前南東方

300m		 法令

規制		 １低専
(60,80)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層住宅等が建ち並ぶ最寄駅に近く利便性の高い住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今
後も現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線を最寄駅とする住宅地で、概ね府中市のほか、その周辺に及ぶ地域である。需要者は同一需給圏内
の居住者を中心に他圏域からの一次取得者、マンションからの買換え層も含まれる。当該エリアは府中市中心市街地に
も近く人気があり、近年の不動産市場の好調さを受け土地需要は堅調である。土地の中心となる価格帯は１２０㎡前後
の標準的な規模で５０００万円程度、新築戸建ては６５００万～７０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域の中から居住目的を主とした多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。周辺には共同住宅等
も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。収益を志向した売
買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[102.0]		 100
[ 81.0]		 [100.0]
100		 427,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は都心部の再開発エリアや駅近物
件を中心に堅調な需要が続いており、府中市
においても価格は上昇傾向にある。


地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０７公

-10		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１低専
高度地区1種
(70,80)
b ＳＡ０７公

-6		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＳＡ０７公

-8		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＳＡ０７公

-7		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6.7m市道、
西4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
453,729  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
445,526 		 100
[ 102.0]
436,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
538,876  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
533,744 		 100
[ 109.7]
486,549 
487,000 
c (　           ) 
330,148  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
334,724 		 100
[  76.5]
437,548 
438,000 
d (　           ) 
304,429  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.7]
396,852 		 100
[  93.6]
423,987 
424,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



東京府中 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,241,657 
604,640 
2,637,017 
1,616,240 
1,020,777 		 （　0.9722）
992,399 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,809,975 円　　　　（　    191,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積５０㎡程度の２ＬＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,730 
136,500 		 1.0  136,500 
1.0  136,500 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,780 
139,000 		 1.0  139,000 
1.0  139,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

275,500 		 275,500 
275,500 
⑨年額支払賃料        275,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,306,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,306,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,107,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           275,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          275,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,241,657 円　　　　（　        24,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,200 円  　　　　     22,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 132,240 円  　　　        3,306,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,600 円  　　　　     22,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         604,640 円　（　　　　　　         4,651 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 45 ％　＋　0.0791 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,616,240 円  
（　　　　　        12,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,241,657 円      
②総費用 604,640 円      
③純収益　①－② 2,637,017 円      
④建物等に帰属する純収益 1,616,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,020,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 992,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,809,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     191,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目１２番４０
 0124000090616-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考