別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 青梅 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 1,640  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 青梅市友田町１丁目１２０８番外 ②地積(㎡) 3,360  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 雑木林の多い地域 南2.7m市道、西側道 小作 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　    0 ｍ、西　  300 ｍ、南　    0 ｍ、北　  150 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     3,300 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　10 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２．７ｍ舗装市道 交通 施設 小作駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接し、周辺に資材置場等も見られる雑木林地地域であるが、周辺地域において宅地需要は弱く、 宅地開発等は殆ど見られず、宅地への転換の可能性は低い。今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 現況の雑木林地としての利用 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,640 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、東京都西部及び埼玉県西部の現況林地地域である。需要者は、資材置場等を必要とする事業者、森林保 護を目的とする団体や個人、社会福祉法人、公共団体等であり、宅地開発業者等の参入は稀である。宅地の需要は弱い 地域であり、事業用地としての取引が中心である。事業用地等の地域的な需要にやや弱さがあり、地価は弱含みとなっ ている。青梅市東部の現況林地の価格帯は㎡当り１，５００円から２，０００円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の現実の林地取引事例から試算され、補修正等も適正に行われており、実証的かつ説得力の ある価格である。木材価格は依然低水準で、補助金無しでの採算確保は困難であり、収益価格の採用は見送った。また 、控除後価格は地域的にも宅地化が非現実的であり、価格が顕在化しないため採用しない。本件においては、比準価格 を重視し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 日の出 13-1                 ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      2,090 円／㎡ [  99.0] 100 100 [ 100.0] 100 [ 126.5] [ 100.0] 100 　　1,640  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,650 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 青梅市の総人口は微減傾向であるが、社会増は続い ている。市内の開発許可は年に２１件程度であるが 、市街化区域の開発が殆どである。 友田町１丁目の人口は増加傾向であるが、友田町地 区の人口は総じて減少傾向である。特段の地域要因 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  -7.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0