令和7年1月15日　提出 青梅 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -28 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　笠原　伸浩   TEL.

鑑定評価額 9,980,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市和田町２丁目１６２番４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い多摩川渓谷近くの 住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 宮ノ平 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ 交通 施設 宮ノ平駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境や生活利便性に影響を及ぼすような要因はみられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線、五日市線、八高線沿線を中心とした西多摩地域の住宅地域であり、主たる需要者は同一需 給圏内の一次取得者層である。近隣地域内の道路はやや狭隘で、同地域から最寄駅までは距離があること、さらに同地 域は土砂災害警戒区域内であることから、同一需給圏内における対象標準地の競争力の程度は低いと考えられる。需要 の中心となる価格帯は、新築戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における売買取引は主として自用目的で、主たる需要者は不動産の市場性に着目して取引の可否を決定するの が一般的であり、収益物件の建設を目的とした土地の取引は投資採算性の観点から殆ど見られず、土地価格との関連性 も希薄である。よって、本件では、現実の市場で成立した取引価格に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [104.0] 100 60,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質ＧＤＰは上昇傾向であるが、緊迫化する 国際情勢、原材料価格の高騰や海外景気の下 振れ等、景気後退をもたらす要因は多々存在 する。 地域要因については特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％