令和7年1月10日　提出 青梅 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -26 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 76,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市長淵４丁目２５６番６外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南西16m国道 水道、下水 東青梅 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 東青梅駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は認められず、当面は一般住宅のほか店舗も見られる国道沿いの住宅地域としての現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市並びにＪＲ青梅線、五日市線沿線を中心とした西多摩地域全域。需要者の中心は同一需給圏内に居 住する地縁性を持つ一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。街道沿いであるが生活利便施設が周辺 に見られ、当該地域の不動産需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地が８００万円前後、住宅需要の中心 となっている新築戸建住宅の価格帯は総額２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は街道沿いであるが居住の快適性を求めた戸建住宅用地としての自己利用取引が主で、類似地域において多数 の信頼性のある取引事例を収集しえた。店舗、事業所、アパート等の賃貸物件も見られるが土地価格に見合う家賃設定 は困難で、賃貸市場は極めて未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 75,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はここ数年微減だが景気は回復基調にあ り不動産市況は持ち直しつつあるが、利便性 等の優劣による地価の二極化が顕著である。 国道沿いの混在住宅地域として住環境を維持 しているが、地域要因の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％