令和7年1月3日　提出 青梅 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市友田町５丁目４５５番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか農家 住宅が混在する住宅 地域 西5.3m市道 水道、下水 小作 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道 交通 施設 小作駅南西方 2.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に残る農地等の宅地化が徐々に進んでいきながらも地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し ていくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労 者であり、都心部への通勤者需要は少ない。最寄駅と距離があり街並みもやや雑然とし、青梅市内において競争力はや や劣る住宅地域である。ただ、首都圏全般の住宅価格が強含み基調にある影響が及んでいる。新築戸建住宅の中心価格 帯は総額２５００～３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されている。貸家やアパートも 存するが、賃貸事業による収益性と実勢地価の関連はほとんどない。よって収益還元法は適用せず、取引事例比較法に よる比準価格を標準とし、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [102.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価水準の高い都心寄り地域から低価格物件 を求めて多摩地方への需要流入が続いており 、金利上昇懸念を抱えつつも、地価は上昇傾 向が続いている。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％