別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
青梅 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外
 ②地積
　(㎡)		 366  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(40,80)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
が見られる都道沿い
の地域		 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ都道 交通

施設		 東青梅駅北方

4.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,80)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動は見られないため、当面は市街化調整区域内住宅地域としての現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域又は混在地域である。需要者は同一需給圏内の居住者及び通
勤者も見られるが、地縁関係を持つ一次取得者層が主である。市街化調整区域内の住宅地域であり宅地の供給は少なく
かつ取引水準は低位である。地域的な高齢化率は高く、人口も減少傾向にあり需要は比較的弱い。市場の中心価格帯は
、土地が１，２００万円程度であり、建売住宅はあまり見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の居住の快適性を求めた取引が中心となっている。一方、標準地は山間の住宅地域で共同住宅等の賃貸住宅は殆ど
見られず収益目的の取引は極めて少ないため収益還元法の適用は断念した。したがって市場の取引実態を反映した比準
価格を重視し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　あきる野 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 32,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はここ数年微減だが景気は回復基調にあ
り不動産市況は持ち直しつつあるが、利便性
等の優劣による地価の二極化が顕著である。


地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青梅 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＲＴ７Ｋ

-1		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.5m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＭＲＴ７Ｋ

-11		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
東3m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＭＲＴ７Ｋ

-24		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8.1m都道、
南西4.5m、
南東1.5m、
三方路
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＭＲＴ７Ｋ

-8		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,80)
e ＹＴＵ７Ｋ

-207		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.7m市道、
北5.4m、角地
｢調区｣ 

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,770  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
38,938 		 100
[ 128.0]
30,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,400 
b (　           ) 
38,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
39,878 		 100
[ 116.2]
34,318 
34,300 
c (　           ) 
13,446  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  59.3]
22,675 		 100
[  71.2]
31,847 
31,800 
d (　           ) 
59,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
57,231 		 100
[ 174.4]
32,816 
32,800 
e (　           ) 
51,962  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
53,624 		 100
[  94.1]
56,986 
57,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -40.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,400 円／㎡]  



青梅 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等はほとんど見られない。よって、収益から土地価
格を算出することは非現実的であり収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 青梅 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市小曾木三丁目２０２４番１
 0131000229060-0000
2 　青梅市小曾木三丁目２０２４番２
 0131000229061-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月3日　提出
青梅 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.
鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外
 ②地積
　(㎡)		 366  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(40,80)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
が見られる都道沿い
の地域		 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 山間の地域 街

路		 ９．５ｍ都道 交通

施設		 東青梅駅北方

4.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,80)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 農地等が多く残るが、地域の過疎化・高齢化傾向のなかで、市街地としての熟成は期待できず、当面は現状のま
ま推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労
者であり、都心部への通勤者需要は少ない。都心や青梅市中心市街地から離れ、地域の熟成度も低く、青梅市内におい
て競争力は劣る住宅地域である。首都圏全般の住宅価格が強含み基調にあるなかでも需要は弱い。新築戸建住宅の中心
価格帯は総額２０００万円前後程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されている。貸家としての利用
可能性もあるが、賃貸事業による収益性と実勢地価の関連はほとんどない。よって収益還元法は適用せず、取引事例比
較法による比準価格を標準とし、地価変動率や他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　あきる野 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 32,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価水準の高い都心寄り地域から低価格物件
を求めて多摩地方への需要流入が続いており
、衰退傾向のある地域でも地価は横ばいで推
移している。

地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青梅 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴＵ７Ｋ

-202		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.7m市道、
西4.9m、
北2.5m、
三方路
｢調区｣ 

(40,80)
b ＹＴＵ７Ｋ

-211		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.7m市道
、南西1.2m、
角地
｢調区｣ 

(40,80)
c ＭＲＴ７Ｋ

-18		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.1m都道
、北3m、
角地
｢調区｣ 

(50,80)
d ＹＴＵ７Ｋ

-207		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.7m市道、
北5.4m、角地
｢調区｣ 

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,898  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  54.8]
23,536 		 100
[  72.0]
32,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,700 
b (　           ) 
19,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
21,549 		 100
[  65.8]
32,749 
32,700 
c (　           ) 
19,163  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.4]
26,839 		 100
[  84.5]
31,762 
31,800 
d (　           ) 
51,962  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
53,624 		 100
[  94.1]
56,986 
57,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -45.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,400 円／㎡]  



青梅 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は、貸家需要が期待できる中心市街地や都心へのアクセスに劣り、収益性と不動産価格の関連性は極
めて低い。よって収益から土地価格を算出することは非現実的であり収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 青梅 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市小曾木三丁目２０２４番１
 0131000229060-0000
2 　青梅市小曾木三丁目２０２４番２
 0131000229061-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考