別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-11 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　髙坂　哲男   TEL.
鑑定評価額 303,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
｢下連雀３－３３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5F1B		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 三鷹

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 三鷹駅南方

380m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、店舗兼共同住宅、店舗兼事務所ビル等が建ち並んでおり、三鷹駅に近い商業地域として熟成してい
る。当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線及び周辺市区の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は、投資用物件開発目的や賃
貸事業目的の投資法人等と思料する。三鷹駅は鉄道利便性に優れ、利用客も多く、駅周辺の繁華性は高い。三鷹駅南口
駅から南に延びる中央通り沿いの商業地であり、需要は多いものの、供給は少ない。商業地の需要は規模、用途共に多
様であり、バラツキが大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には飲食・物販店舗兼事務所等の賃貸物件が見受けられ、市場参加者の属性から、収益価格を重視した取引も
想定される。一方、取引事例比較法は地理的にやや離れた事例も採用しているが、用途的地域は類似しており、規範性
の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格
を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[121.3]		 [100.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 三鷹市の人口は５年間で見ると東京都と同様
で増加傾向、高齢化率は東京都とほぼ同じで
ある。三鷹市における不動産市況は概ね堅調
である。

三鷹駅南口の中央通り沿いに店舗付事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業地である。地域要因に大
きな変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＮ（公）
７
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
東5.3m、角地
商業

(100,318)
b ＫＴ（公）
７
-13		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西12.6m都
道、
北西5.5m、
角地
近商
高度2種最高23m
(100,300)
c ＡＴ（公）
７
-111		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.3m区道
、北東2.4m、
角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＥＹ（公）
７
-129		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
東2.7m、角地
商業

(100,378)
e ＩＴ（公）
７
-6		 武蔵野市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南西4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,320,679  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
1,302,182 		 100
[  62.2]
2,093,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,090,000 
b (　           ) 
1,168,857  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
1,194,092 		 100
[  61.1]
1,954,324 
1,950,000 
c (　           ) 
1,203,117  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
1,414,053 		 100
[  67.7]
2,088,705 
2,090,000 
d (　           ) 
1,241,214  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
1,492,412 		 100
[  71.4]
2,090,213 
2,090,000 
e (　    501,596) 
1,671,987  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,710,571 		 100
[  85.5]
2,000,668 
2,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,060,000 円／㎡]  



三鷹 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,256,378 
8,825,926 
29,430,452 
18,418,400 
11,012,052 		 （　0.9487）
10,447,134 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    274,924,579 円　　　　（　  1,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 122.00 Ｓ6F1B 794.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     12.0 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上１～２階店舗、３階以上事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
122.00 
88.8 
108.32 
4,100 
444,112 		 6.0  2,664,672 
1.0  444,112 

 1～ 1		 店舗
112.10 
84.1 
94.28 
6,200 
584,536 		 8.0  4,676,288 
1.0  584,536 

 2～ 2		 店舗
112.10 
96.6 
108.32 
4,500 
487,440 		 6.0  2,924,640 
1.0  487,440 

 3～ 6		 事務所
112.10 
96.6 
108.32 
4,100 
444,112 		 5.0  2,220,560 
1.0  444,112 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
794.60 
93.7 
744.20 

3,292,536 		 19,147,840 
3,292,536 
⑨年額支払賃料      3,292,536 円　×　12ヶ月　＝　      39,510,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,510,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,975,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,534,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,147,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         181,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,292,536 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         539,564 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,256,378 円　　　　（　       248,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,495,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,370,626 円  　　　       39,510,432　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,933,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,429,300 円  　　　　    299,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       299,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       299,000 円  　　　　    299,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,825,926 円　（　　　　　　        57,311 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9487    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 299,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　     794.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,418,400 円  
（　　　　　       119,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,256,378 円      
②総費用 8,825,926 円      
③純収益　①－② 29,430,452 円      
④建物等に帰属する純収益 18,418,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,012,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,447,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,839 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    274,924,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２６１番７
 0124005152000-0000
2 　三鷹市下連雀三丁目２６１番８
 0124005152001-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-11 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　小山　東子   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市下連雀３丁目２６１番７外
｢下連雀３－３３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区


(100,500)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5F1B		 中高層店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 三鷹

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 三鷹駅　南方

380m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 三鷹駅前の中央通り沿いの中高層店舗兼共同住宅、店舗事務所ビルが多い商業地域であり、概ね現況どおり推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市、武蔵野市及びその周辺市区における、主にＪＲ中央線及び京王線沿線の駅前商圏の中心商業地域
又はその周辺の近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店
舗とする事務所ビルやマンションが多い地域で、更地での供給は稀であり、画地規模や立地条件による取引価格の差異
は大きく中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央
線沿線の商業集積地域を中心に事例収集し選択した。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求めら
れた。収益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比
準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[121.3]		 [100.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心へアクセスし易い区部隣接市であり、土
地需要は高い。投資環境も現在のところ概ね
安定し、利回りは低水準で推移した。


駅前中央通り沿いの商業地域であり、高度利
用が可能なことから店舗付マンション素地等
としての引き合いは従来強い。地価は上昇し
ている。

特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＮ（公）
７
-5		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
東5.3m、角地
商業

(100,318)
b ＡＴ（公）
７
-117		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＫＴ（公）
７
-120		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m区道、
中間画地
商業

(100,330)
d ＤＹ（公）
７
-110		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,320,679  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,296,667 		 100
[  61.3]
2,115,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
926,773  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
959,210 		 100
[  50.6]
1,895,672 
1,900,000 
c (　           ) 
2,697,374  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,988,690 		 100
[ 128.4]
2,327,640 
2,330,000 
d (　           ) 
1,461,703  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,602,026 		 100
[  79.2]
2,022,760 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.7 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.6 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,020,000 円／㎡]  



三鷹 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,984,602 
8,858,640 
29,125,962 
18,210,000 
10,915,962 		 （　0.9514）
10,385,446 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    273,301,211 円　　　　（　  1,770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 122.00 ＲＣ6F1B 794.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
 100 ％   500 ％   500 ％   154 ㎡     12.0 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、地上１～２階店舗、３階以上事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  93.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗・事務所
122.00 
88.8 
108.32 
4,000 
433,280 		 6.0  2,599,680 
1.0  433,280 

 1～ 1		 店舗
112.10 
84.1 
94.28 
6,100 
575,108 		 8.0  4,600,864 
2.0  1,150,216 

 2～ 2		 店舗・事務所
112.10 
96.6 
108.32 
4,400 
476,608 		 5.0  2,383,040 
1.0  476,608 

 3～ 6		 店舗・事務所
112.10 
96.6 
108.32 
4,100 
444,112 		 5.0  2,220,560 
1.0  444,112 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
794.60 
93.7 
744.20 

3,261,444 		 18,465,824 
3,836,552 
⑨年額支払賃料      3,261,444 円　×　12ヶ月　＝　      39,137,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,137,328 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,956,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,180,462 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,465,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         175,425 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,836,552 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         628,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,984,602 円　　　　（　       246,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,500,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,348,240 円  　　　       39,137,328　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,972,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,437,500 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,858,640 円　（　　　　　　        57,524 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     794.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,210,000 円  
（　　　　　       118,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,984,602 円      
②総費用 8,858,640 円      
③純収益　①－② 29,125,962 円      
④建物等に帰属する純収益 18,210,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,915,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,385,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,301,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市下連雀三丁目２６１番７
 0124005152000-0000
2 　三鷹市下連雀三丁目２６１番８
 0124005152001-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考