別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　江﨑　陽子   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７９８番３０外
｢新川６－２７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
特別用途地区
高度2種最高25m

(90,200)

1:1		 店舗、住宅兼車庫

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅等が多い路線沿
いの地域		 南12m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南方

2.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
特別用途地区
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市において店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域または商住混在地域。需要者の中心は自
用目的の個人事業者、店舗付共同住宅の取得を目的とする個人や中小法人等である。敷地規模が大きい場合はマンショ
ンデベロッパー等も想定される。個別性が強いため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね４０～５０
万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は最寄駅徒歩圏外に位置し繁華性が高い商業地域と比較すると収益性はやや劣るため取引価格が意思決定の基
準となる傾向が強い。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため信頼性は高い。よって、本
件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    531,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[125.9]		 [100.0]
100		 444,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利動向や建築費上昇等の懸念材料はあるも
のの、供給が限定的な駅前商業地やマンショ
ン用地の需要は堅調である。


都道沿いに店舗付共同住宅等が多く見られる
地域であり、地価は上昇傾向で推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
７
-121		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＴМ（公）
７
-125		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
c ＴМ（公）
７
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＴМ（公）
７
-122		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＫＡ（公）
７
-1		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
522,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,193 		 100
[ 122.2]
451,876 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
749,588 		 100
[ 155.2]
482,982 
483,000 
c (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
746,116 		 100
[ 152.9]
487,976 
488,000 
d (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
479,065 		 100
[ 107.0]
447,724 
448,000 
e (　           ) 
453,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
392,671 		 100
[  97.9]
401,094 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    454,000 円／㎡]  



三鷹 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,291,502 
1,032,080 
4,259,422 
2,921,680 
1,337,742 		 （　0.9760）
1,305,636 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     31,086,571 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
特別用途地区
高度2種最高25m		 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     10.0 m x   10.1 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は住宅（平均専有面積約５４㎡） ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
82.9 
58.00 
3,000 
174,000 		 4.0  696,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
82.9 
58.00 
2,600 
150,800 		 1.0  150,800 
1.0  150,800 

 3～ 3		 住宅
55.00 
90.9 
50.00 
2,650 
132,500 		 1.0  132,500 
1.0  132,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
85.1 
166.00 

457,300 		 979,300 
283,300 
⑨年額支払賃料        457,300 円　×　12ヶ月　＝　       5,487,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,487,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       274,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,213,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           979,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          283,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          68,979 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,291,502 円　　　　（　        52,915 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,800 円  　　　　     47,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 274,380 円  　　　        5,487,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      383,500 円  　　　　     47,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,032,080 円　（　　　　　　        10,321 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,921,680 円  
（　　　　　        29,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,291,502 円      
②総費用 1,032,080 円      
③純収益　①－② 4,259,422 円      
④建物等に帰属する純収益 2,921,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,337,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,305,636 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,086,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７９８番３０
 0124005177913-0000
2 　三鷹市新川六丁目７９８番３１
 0124005177914-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　修   TEL.
鑑定評価額 44,500,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７９８番３０外
｢新川６－２７－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:1		 店舗、住宅兼車庫

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅等が多い路線沿
いの地域		 南12m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南方

2.6km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市内及び周辺市区の幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の中心は自用目的の地元事業者、投
資目的の不動産業者等と思料する。駅周辺商業地とは異なり、繁華性は低く、店舗需要はやや劣る。土地の最有効使用
は商住混在用途が中心となるが、取引される土地の規模は大小様々である。土地相場としては１５０～１７０万円／坪
程度が概ねの中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗付共同住宅等が立地する商業地域であるが、最寄駅からはやや遠く、収益価格はやや低位に試算された
ものと思料される。一方、比準価格は、現実の取引価格を基礎として得られた、実証的かつ規範性が高い価格である。
よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    531,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[126.1]		 [100.0]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇が続く中、景気の先行き不透明感も
あるが、人口動態は安定し、金融・税制施策
の後押しもあり、三鷹市内の商業地需要は底
堅い。

幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域要
因に格別の変動は見られない。当面現状を維
持するものと予測される。


個別的要因の格別な変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
７
-121		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＨＨ（公）
７
-15		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,200)
c ＨＨ（公）
７
-9		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
南西4m、
二方路
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＳＭ（公）
７
-6		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
522,415  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,193 		 100
[ 122.0]
452,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
453,000 
b (　           ) 
548,749  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
545,552 		 100
[ 120.6]
452,365 
452,000 
c (　           ) 
550,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
540,481 		 100
[ 119.7]
451,530 
452,000 
d (　           ) 
387,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,107 		 100
[  88.4]
448,085 
448,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



三鷹 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,348,346 
1,061,907 
4,286,439 
2,983,580 
1,302,859 		 （　0.9665）
1,259,213 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,981,262 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 75.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     10.0 m x   10.1 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上ファミリータイプ（３ＤＫ）、約５４㎡共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
82.9 
58.00 
3,000 
174,000 		 4.0  696,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
82.9 
58.00 
2,641 
153,178 		 1.0  153,178 
1.0  153,178 

 3～ 3		 住宅
55.00 
90.9 
50.00 
2,700 
135,000 		 1.0  135,000 
1.0  135,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
85.1 
166.00 

462,178 		 984,178 
288,178 
⑨年額支払賃料        462,178 円　×　12ヶ月　＝　       5,546,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,546,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       277,307 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,268,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           984,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,167 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,348,346 円　　　　（　        53,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,641 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 192,800 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 277,307 円  　　　        5,546,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      391,600 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,061,907 円　（　　　　　　        10,619 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9665    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,983,580 円  
（　　　　　        29,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,348,346 円      
②総費用 1,061,907 円      
③純収益　①－② 4,286,439 円      
④建物等に帰属する純収益 2,983,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,302,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,259,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,981,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７９８番３０
 0124005177913-0000
2 　三鷹市新川六丁目７９８番３１
 0124005177914-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考