別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-7 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
｢井の頭４－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 65  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3F1B		 小規模店舗併用住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 井の頭公園

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 井の頭公園駅西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと予
測する。地価については回復傾向が顕著で、しばらくの間、強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区内に所在する近隣型商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不動
産賃貸経営を指向する個人投資家、個人事業主等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要はあるものの、売
り物件の供給は少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で２億円程度までで
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層店舗付共同住宅、低層店舗等が混在する近隣商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度
で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との
均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    531,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 [100.0]
100		 596,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況・社会構造の変化等から店舗事務所
需要は弱いものの、最寄り駅への接近性に優
る共同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾
向にある。

最寄り駅に比較的近く、総額も手頃で、共同
住宅等の投資物件用地需要も回復傾向にあり
、地価は強含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＮ（公）
７
-16		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
南4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ＫＮ（公）
７
-8		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.4m市道
、中間画地
近商
高度地区2種25m
(90,200)
c ＴＴ（公）
７
-11		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.3m都道
、中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＫＯ（公）
７
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、北西3.6m、
角地
近商
高度2種最高25m
(100,200)
e ＩＴ（公）
７
-9		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
594,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
581,185 		 100
[  94.0]
618,282 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
618,000 
b (　           ) 
407,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
401,521 		 100
[  67.1]
598,392 
598,000 
c (　           ) 
378,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
438,376 		 100
[  71.9]
609,702 
610,000 
d (　           ) 
657,319  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
656,681 		 100
[  99.0]
663,314 
663,000 
e (　           ) 
838,865  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
892,552 		 100
[ 135.0]
661,150 
661,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    630,000 円／㎡]  



三鷹 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,895,923 
757,495 
3,138,428 
1,883,700 
1,254,728 		 （　0.9771）
1,225,995 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     31,435,769 円　　　　（　    484,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 45.00 Ｓ3 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   65 ㎡      6.0 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸、２階以上は平均３５㎡前後の１ＬＤＫを想定。なお、賃料については同一需給圏内の同種の建物賃料を参考に査定。 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.00 
80.0 
36.00 
3,600 
129,600 		 3.0  388,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
2,900 
117,450 		 1.0  117,450 
1.0  117,450 

 3～ 3		 住宅
35.00 
90.0 
31.50 
2,850 
89,775 		 1.0  89,775 
1.0  89,775 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
86.4 
108.00 

336,825 		 596,025 
207,225 
⑨年額支払賃料        336,825 円　×　12ヶ月　＝　       4,041,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,041,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       202,095 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,839,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           596,025 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,662 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          207,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          50,456 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,895,923 円　　　　（　        59,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 202,095 円  　　　        4,041,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,900 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,495 円　（　　　　　　        11,654 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,883,700 円  
（　　　　　        28,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,895,923 円      
②総費用 757,495 円      
③純収益　①－② 3,138,428 円      
④建物等に帰属する純収益 1,883,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,254,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,225,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,861 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,435,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     484,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井の頭四丁目３７９番３８
 0124005104001-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 5-7 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
｢井の頭４－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 65  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
特別用途地区

(90,200)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ3F1B		 小規模店舗併用住宅
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 井の頭公園

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 井の頭公園駅西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高25m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面の間において現状を維持して推移していくものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区を中心としてＪＲ中央線、京王井の頭線沿線等の近隣商業地域である。需要者は主に
地縁性を有する個人事業者や地元の中小法人等が想定されるが、転用して戸建住宅地として利用する個人等も想定され
る。駅徒歩圏に位置するが、業態変化、店舗経営者の高齢化等により商業地域としての繁華性はやや劣るが、成熟した
背後住宅地域を有しており需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は６０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。周辺には共同住宅等の収益物件も見られており賃貸
市場は比較的に安定しているが、近隣地域は自用目的の店舗等も多く、土地価格に見合った賃料水準は形成されていな
いため収益価格はやや低位に求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準とし
て、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    531,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.8]		 [100.0]
100		 590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は底堅く、好調な景気動
向を背景として市内の不動産市況は好調であ
り、地価は上昇基調で推移している。


小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地
域であり、地域要因の変動は特に認められな
い。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯ（公）
７
-5		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m市道
、北西3.6m、
角地
近商
高度2種最高25m
(100,200)
b ＫＮ（公）
７
-8		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.4m市道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＴМ（公）
７
-121		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東9.5m都道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＴМ（公）
７
-120		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東9.7m市道、
南4m、西4m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
630,785 		 100
[  99.0]
637,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
637,000 
b (　           ) 
407,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
422,059 		 100
[  68.8]
613,458 
613,000 
c (　           ) 
522,415  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
546,446 		 100
[  90.8]
601,813 
602,000 
d (　           ) 
656,432  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
632,562 		 100
[ 102.2]
618,945 
619,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    618,000 円／㎡]  



三鷹 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,962,761 
760,978 
3,201,783 
1,905,750 
1,296,033 		 （　0.9767）
1,265,835 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     31,645,875 円　　　　（　    487,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 45.00 Ｓ3 125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高25m
特別用途地区		 90 ％   200 ％   200 ％   65 ㎡      6.0 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（１Ｋ：４０㎡程度、１戸）、３階共同住宅（１Ｋ：３１㎡程度、１戸）と想定した。 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 規模、構造及び用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
45.00 
80.0 
36.00 
3,700 
133,200 		 3.0  399,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
45.00 
90.0 
40.50 
2,900 
117,450 		 1.0  117,450 
1.0  117,450 

 3～ 3		 住宅
35.00 
90.0 
31.50 
2,920 
91,980 		 1.0  91,980 
1.0  91,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
125.00 
86.4 
108.00 

342,630 		 609,030 
209,430 
⑨年額支払賃料        342,630 円　×　12ヶ月　＝　       4,111,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,111,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       205,578 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,905,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           609,030 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,786 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          209,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          50,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,962,761 円　　　　（　        60,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,578 円  　　　        4,111,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,900 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         760,978 円　（　　　　　　        11,707 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     125.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,905,750 円  
（　　　　　        29,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,962,761 円      
②総費用 760,978 円      
③純収益　①－② 3,201,783 円      
④建物等に帰属する純収益 1,905,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,265,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,645,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     487,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市井の頭四丁目３７９番３８
 0124005104001-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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