令和7年1月15日　提出 三鷹 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三鷹 -30 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　髙坂　哲男   TEL.

鑑定評価額 810,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三鷹市下連雀８丁目５５１番８ ｢下連雀８－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m 特別用途地区 (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ8 中高層マンションが 多く見られる住宅地 域 西7.5m市道 水道、ガス、下水 三鷹 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 分譲マンション用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 三鷹駅南方 2.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度2種最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 三鷹駅から遠い住宅地域であるが吉祥寺駅へのバス便もよく、中高層のマンションが多い地域であり、当面は現 状のまま推移するものと予測する。地価は、当分の間強含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 分譲マンション用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              478,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市・武蔵野市や周辺市区部の圏域に存する中高層マンションが中心の共同住宅地 域等である。近隣地域は中高層マンションが多く見られ、行政的条件から敷地規模の大きい土地は、マンション用地と して需要が高い。ＪＲ中央線沿線のマンション用地需要は旺盛であるが、供給は少ない。マンション用地の相場は敷地 規模、街路条件、分譲単価等により異なるが、容積率１００％当り６０～９０万円／坪程度推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には中高層の分譲マンションが多く見られ、市場参加者の属性から、開発法による価格を重視した取引も想定 される。一方、取引事例比較法は地理的にやや離れた事例も採用しているが、マンション用地等の事例を採用しており 、規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって、比準価格・開発法に よる価格それぞれ関連付けて、他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    455,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三鷹市の人口は５年間で見ると東京都と同様 で増加傾向、高齢化率は東京都とほぼ同じで ある。三鷹市における不動産市況は概ね堅調 である。 吉祥寺駅からのバス便であるが、マンション が多く建ち並んでいる。マンション用地の需 要は高い。地域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％