別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -25 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７７７番５外
｢新川６－２３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
店舗等が混在する住
宅地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地
域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市を中心とする路線沿いの混在地域の圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁的選好
性を有する個人及び法人事業者が中心であり、まとまった規模の物件に関してはマンション開発素地としてデベロッパ
ー等が需要の中心である。路線沿いの混在地域のため需要者により取引される画地規模は様々であるため取引の中心と
なる一定の価格帯の把握は難しいが、同様の立地条件等の物件においては４５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、共同住宅等の収益物件も見られるため賃
貸市場は概ね安定しているが、最寄駅である三鷹駅から徒歩圏外に位置するため賃料水準は相対的に低位であり、土地
価格に見合う賃料水準は形成されていない。従って、市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、
収益性に基づく収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 437,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は底堅く、好調な景気動
向を背景として市内の不動産市況は好調であ
り、地価は上昇基調で推移している。


マンション、住宅、店舗等が混在する住宅地
域であり、地域要因の変動は特に認められな
い。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ（公）
７
-15		 三鷹市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,200)
b ＴＴ（公）
７
-3		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.3m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＴＴ（公）
７
-11		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西7.3m都道
、中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＳＭ（公）
７
-6		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北30m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e ＥＹ（公）
７
-121		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
548,749  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.3]
477,173 		 100
[ 105.9]
450,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
561,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
552,167 		 100
[ 123.0]
448,916 
449,000 
c (　           ) 
378,365  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
440,929 		 100
[  99.8]
441,813 
442,000 
d (　           ) 
387,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
398,043 		 100
[  86.7]
459,104 
459,000 
e (　           ) 
435,754  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
394,073 		 100
[  88.4]
445,784 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +17.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    449,000 円／㎡]  



三鷹 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,242,288 
7,756,569 
29,485,719 
22,069,800 
7,415,919 		 （　0.9477）
7,028,066 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    167,334,905 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 315.00 ＲＣ5 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     13.9 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階を共同住宅（２ＬＤＫ：平均専有面積５４㎡程度、１階４戸、２～３階各５戸、４～５階各４戸）と想定した。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 規模、構造及び用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
315.00 
70.0 
220.50 
2,550 
562,275 		 1.0  562,275 
1.0  562,275 

 2～ 3		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,600 
702,000 		 1.0  702,000 
1.0  702,000 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,620 
565,920 		 1.0  565,920 
1.0  565,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
85.5 
1,192.50 

3,098,115 		 3,098,115 
3,098,115 
⑨年額支払賃料      3,098,115 円　×　12ヶ月　＝　      37,177,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,177,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,918,869 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,458,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,098,115 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,098,115 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         754,345 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,242,288 円　　　　（　        53,203 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,464,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,918,869 円  　　　       38,377,380　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      668,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,973,700 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,756,569 円　（　　　　　　        11,081 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,069,800 円  
（　　　　　        31,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,242,288 円      
②総費用 7,756,569 円      
③純収益　①－② 29,485,719 円      
④建物等に帰属する純収益 22,069,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,415,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,028,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    167,334,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７７７番５
 0124005177614-0000
2 　三鷹市新川六丁目７７７番１１
 0124005177620-0000
3 　三鷹市新川六丁目７７７番１４
 0124005177623-0000
4 　三鷹市新川六丁目７７８番１０
 0124005177647-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三鷹 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三鷹 -25 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　江﨑　陽子   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三鷹市新川６丁目７７７番５外
｢新川６－２３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 700  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 マンション、住宅、
店舗等が混在する住
宅地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 三鷹

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 三鷹駅南東方

2.8km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が混在する地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市及び周辺市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの住商混在地域。需要者の中心は自用又は賃貸を目的
とする個人もしくは中小の法人等である。敷地規模が大きい場合はマンションデベロッパー等も想定される。取引され
る面積が様々であるため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね４０～５０万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿いの住商混在地域であり賃貸マンションも見られるが、土地価格に見合う賃料を収受できている
とは言い難い。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているため、信頼性は高い。よって、本件で
は市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]		 [100.0]
100		 441,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増傾向で推移している。市内の不動
産需要は堅調であり、地価は上昇基調にある
。


幹線道路沿いの住商混在地域であるため多様
な用途が想定される。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三鷹 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
７
-121		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＴＴ（公）
７
-3		 三鷹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南11.3m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＡＴ（公）
７
-4		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22.5m都
道、中間画地
１中専
高度2種最高23m
(59,155)
d ＤＹ（公）
７
-21		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m都道、
南西7.3m、
北西4.5m、
三方路
２中専
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
392,179 		 100
[  87.6]
447,693 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
561,798  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
550,562 		 100
[ 116.5]
472,585 
473,000 
c (　           ) 
391,803  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
489,754 		 100
[ 115.3]
424,765 
425,000 
d (　           ) 
370,596  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
343,761 		 100
[  77.8]
441,852 
442,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    447,000 円／㎡]  



三鷹 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,393,310 
7,764,345 
29,628,965 
22,069,800 
7,559,165 		 （　0.9477）
7,163,821 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    170,567,167 円　　　　（　    244,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三鷹 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 315.00 ＲＣ5 1,395.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   700 ㎡     13.9 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ・平均専有面積約５４㎡ ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
315.00 
70.0 
220.50 
2,550 
562,275 		 1.0  562,275 
1.0  562,275 

 2～ 3		 住宅
300.00 
90.0 
270.00 
2,600 
702,000 		 1.0  702,000 
1.0  702,000 

 4～ 5		 住宅
240.00 
90.0 
216.00 
2,650 
572,400 		 1.0  572,400 
1.0  572,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,395.00 
85.5 
1,192.50 

3,111,075 		 3,111,075 
3,111,075 
⑨年額支払賃料      3,111,075 円　×　12ヶ月　＝　      37,332,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,332,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,926,645 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,606,255 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,111,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,111,075 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         757,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,393,310 円　　　　（　        53,419 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三鷹 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,464,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,926,645 円  　　　       38,532,900　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      668,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,973,700 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.25 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,764,345 円　（　　　　　　        11,092 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9477    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,395.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0603     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,069,800 円  
（　　　　　        31,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,393,310 円      
②総費用 7,764,345 円      
③純収益　①－② 29,628,965 円      
④建物等に帰属する純収益 22,069,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,559,165 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,163,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    170,567,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     244,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三鷹 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三鷹市新川六丁目７７７番５
 0124005177614-0000
2 　三鷹市新川六丁目７７７番１１
 0124005177620-0000
3 　三鷹市新川六丁目７７７番１４
 0124005177623-0000
4 　三鷹市新川六丁目７７８番１０
 0124005177647-0000
5 　
6 　
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備考