別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武蔵野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　川邊　節子   TEL.
鑑定評価額 1,890,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市境南町２丁目５４８番３
｢境南町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m


(100,500)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5		 中層の店舗、金融機
関等が集まる駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 武蔵境駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵境駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵境駅前広場に面する店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も現状を維持していくと予測。需
要は底堅く地価は強含みで推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線を中心とする多摩地区又は都区部の各駅前に形成される商業地域。需要者は当該圏域内の貸ビ
ル経営目的の中小事業法人・投資家等が中心である。武蔵境駅南口駅前広場に面して視認性が高く高度利用も可能な立
地であり、顧客の通行量も多く繁華性が高いことから堅調な需要が見込まれる一方で、供給は極めて少なく、地価は上
昇している。市場での中心価格帯は取引の個別性が強く把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は貸ビル等収益物件が多く見られる商業地域である。比準価格は立地条件等において類似性の高い事例を重視
して試算しており、実証的で規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して土地の収益性を試算した価格であ
る。標準地は収益目的の需要が中心であることから、実証的な比準価格及び投資採算性を反映する収益価格を関連付け
、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.8]		 [102.0]
100		 1,930,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し資金調達環境が概ね良
好な中、市内の不動産需要は堅調で、地価の
上昇傾向が顕著。


繁華性の高い駅前商業地域で、限定的な供給
に対して需要は堅調。駅の東側では駅チカ型
商業施設の増築計画が進行中。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ（公）
７
-109		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
東3.6m、角地
商業
高度地区最高40m
５種中高層階住専
(100,600)
b ＤＹ（公）
７
-112		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区40m
(81,380)
c ＫＳ（公）
７
-114		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9.4m都道、
北東4m、
二方路
商業

(100,400)
d ＥＹ（公）
７
-103		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業

(100,438)
e ＩＫ（公）
７
-112		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,637,917  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,813,778 		 100
[ 132.4]
2,125,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,170,000 
b (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
2,995,355 		 100
[ 126.3]
2,371,619 
2,420,000 
c (　           ) 
985,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,036,502 		 100
[  60.0]
1,727,503 
1,760,000 
d (　           ) 
1,098,832  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,159,268 		 100
[  61.9]
1,872,808 
1,910,000 
e (　           ) 
1,528,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,679,952 		 100
[  79.5]
2,113,147 
2,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,000,000 円／㎡]  



武蔵野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

206,255,295 
45,994,960 
160,260,335 
96,525,000 
63,735,335 		 （　0.9429）
60,096,047 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,717,029,914 円　　　　（　  1,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 564.12 ＲＣ9 4,898.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
 100 ％   500 ％   500 ％   980 ㎡     20.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３階以上は事務所フロアー貸し、タワー式駐車場２０台 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
564.12 
71.6 
404.10 
7,300 
2,949,930 		 10.0  29,499,300 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
564.12 
81.6 
460.20 
5,700 
2,623,140 		 8.0  20,985,120 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
564.12 
81.6 
460.20 
3,900 
1,794,780 		 6.0  10,768,680 
1.0  1,794,780 

 9～ 9		 事務所
385.74 
73.1 
281.82 
3,900 
1,099,098 		 6.0  6,594,588 
1.0  1,099,098 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,898.70 
79.8 
3,907.32 

17,440,848 		 121,691,088 
11,867,778 
⑨年額支払賃料     17,440,848 円　×　12ヶ月　＝　     209,290,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,907.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       209,290,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　       ％　＝　　    10,464,509 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 203,625,667 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       121,691,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,156,065 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,867,778 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　       1,473,563 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     206,255,295 円　　　　（　       210,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,962 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,600,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 11,774,960 円  　　　      214,090,176　×　　　　   5.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,200,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,650,000 円  　　　　  1,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      45,994,960 円　（　　　　　　        46,934 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   4,898.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,525,000 円  
（　　　　　        98,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 206,255,295 円      
②総費用 45,994,960 円      
③純収益　①－② 160,260,335 円      
④建物等に帰属する純収益 96,525,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,735,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 60,096,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,717,029,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市境南町二丁目５４８番３
 0124005040514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武蔵野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市境南町２丁目５４８番３
｢境南町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区50m


(100,500)

1:2.5		 店舗

ＲＣ5		 中層の店舗、金融機
関等が集まる駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 武蔵境駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 武蔵境駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三鷹市、武蔵野市等の多摩地区東部及び区部西部における主にＪＲ中央線を中心とした主要駅周辺の商業
地域である。需要者は賃貸ビル建設目的の法人や不動産業者、投資ファンド等である。武蔵境駅南口駅前広場に接面す
る収益性の高い土地で、旺盛な需要が見込まれる反面供給は限定的で、投資用不動産市況の好況の下、地価は上昇傾向
で推移している。取引の個別性が強く、規模金額に応じた需要者が存することから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では店舗等の商業ビルによる賃貸市場が成熟しており、賃貸物件建設を目的とした投資家による土地需要が想
定される地域である。よって本件では、代替競争関係にある同一需給圏の類似地域において、客観的に市場性や事業採
算性を織り込んでいる比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も含み流動的な収益価格を比較考量
し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,200,000 円／㎡		 [108.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [102.0]
100		 1,940,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気回復や低金利を背景に、不動産需要
は堅調で地価は上昇基調を維持しており、武
蔵野市内の不動産市況も引き続き好調に推移
している。

武蔵境駅に近接する商業地域で、地域要因に
大きな変化はないが、上記一般的要因により
地価は上昇基調で推移した。


形状、規模ともに標準的で、角地の個別的要
因はあるが市場での競争力に変化はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
７
-129		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
東2.7m、角地
商業

(100,378)
b ＥＹ（公）
７
-103		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
中間画地
商業

(100,438)
c ＩＫ（公）
７
-112		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m市道、
中間画地
商業

(500)
d ＤＹ（公）
７
-114		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、南東3.6m、
角地
商業

(100,258)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,241,214  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
1,492,412 		 100
[  73.7]
2,024,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,070,000 
b (　           ) 
1,098,832  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,159,268 		 100
[  58.5]
1,981,655 
2,020,000 
c (　           ) 
1,528,692  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,679,952 		 100
[  87.6]
1,917,753 
1,960,000 
d (　           ) 
1,497,696  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.1]
1,601,976 		 100
[  71.0]
2,256,304 
2,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,040,000 円／㎡]  



武蔵野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

212,623,872 
48,409,310 
164,214,562 
95,312,000 
68,902,562 		 （　0.9418）
64,892,433 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　  1,802,567,583 円　　　　（　  1,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 564.12 ＲＣ9 4,898.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区50m
 100 ％   500 ％   500 ％   980 ㎡     20.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階を店舗、３階以上をフロア貸事務所、２０台のタワー式駐車場 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
564.12 
71.6 
404.10 
7,700 
3,111,570 		 10.0  31,115,700 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
564.12 
81.6 
460.20 
6,050 
2,784,210 		 8.0  22,273,680 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
564.12 
81.6 
460.20 
3,950 
1,817,790 		 6.0  10,906,740 
1.0  1,817,790 

 9～ 9		 事務所
385.74 
73.1 
281.82 
3,950 
1,113,189 		 6.0  6,679,134 
1.0  1,113,189 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,898.70 
79.8 
3,907.32 

17,915,709 		 125,508,954 
12,019,929 
⑨年額支払賃料     17,915,709 円　×　12ヶ月　＝　     214,988,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,907.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       214,988,508 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,049,425 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 209,939,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       125,508,954 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,192,335 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     8 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,019,929 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　       1,492,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     212,623,872 円　　　　（　       216,963 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,050,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,259,310 円  　　　      220,988,508　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,000,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,880,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,610,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,610,000 円  　　　　  1,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      48,409,310 円　（　　　　　　        49,397 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9418    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   4,898.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,312,000 円  
（　　　　　        97,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 212,623,872 円      
②総費用 48,409,310 円      
③純収益　①－② 164,214,562 円      
④建物等に帰属する純収益 95,312,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 68,902,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,892,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,217 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,802,567,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市境南町二丁目５４８番３
 0124005040514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考