別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武蔵野 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　尚   TEL.
鑑定評価額 92,600,000 円  １㎡当たりの価格 712,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺北町３丁目９５２番５５５
｢吉祥寺北町３－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅が主に建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 南西7.4m私道 水道、ガス、下水 吉祥寺

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．４
ｍ私道		 交通

施設		 吉祥寺駅　北西方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地として熟成した地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価は概ね上昇傾向で推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    712,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は武蔵野市及び三鷹市内のＪＲ中央線沿線の住宅地域。需要者は市内の買い替え層が中心であるが他の地域
からの転入者も見受けられる。当該地域は区画整然とし、比較的良好な住環境の地域で需給は概ね堅調である。中心価
格帯は土地建物総額では１億円超のものも見られ、土地は１３０㎡程度で９千万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が建ち並び、アパート等の収益物件も見られるが、利便性・快適性を重視する住宅地であり、土地価格に見合
う賃料水準が形成されず収益価格は低廉に求められた。自用目的での取引が中心であるため、本件では信頼性のある取
引事例により求めた比準価格を標準として、収益価格は参考に留め代表標準地との価格均衡に留意し鑑定評価額を頭書
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    781,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[101.0]		 100
[117.5]		 [104.0]
100		 736,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    686,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は堅調であり、持続する
景気の回復傾向及び低金利により市内の不動
産市況も概ね回復傾向である。


低層の戸建住宅等が区画整然と建ち並ぶ地域
である。最寄駅との接近性は若干劣るものの
良好な住環境で需要は堅調。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ（公）
７
-2		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＩＴ（公）
７
-103		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＩＳ（公）
７
-3		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、北東4.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＡＴ（公）
７
-2		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高23m
(70,200)
e ＩＴ（公）
７
-110		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
744,105  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
737,666 		 100
[ 104.3]
707,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
736,000 
b (　           ) 
576,424  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
583,629 		 100
[  89.2]
654,293 
680,000 
c (　           ) 
744,830  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
747,695 		 100
[ 108.7]
687,852 
715,000 
d (　           ) 
696,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
689,630 		 100
[ 102.6]
672,154 
699,000 
e (　           ) 
686,589  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
774,875 		 100
[ 109.9]
705,073 
733,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    712,000 円／㎡]  



武蔵野 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,946,585 
541,324 
3,405,261 
1,157,100 
2,248,161 		 （　0.9735）
2,188,585 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     52,109,167 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 47.00 ＬＳ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.1 m x   14.2 m  前面道路：私道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプの長屋を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 長屋のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
3,600 
169,200 		 2.0  338,400 
1.0  169,200 
一括
 1～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
3,600 
169,200 		 2.0  338,400 
1.0  169,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

338,400 		 676,800 
338,400 
⑨年額支払賃料        338,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,060,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,060,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,857,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           676,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,430 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,946,585 円　　　　（　        30,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,600 円  　　　　     17,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 121,824 円  　　　        4,060,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      139,200 円  　　　　     17,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         541,324 円　（　　　　　　         4,164 円／㎡）　　（経費率　　  13.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,157,100 円  
（　　　　　         8,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,946,585 円      
②総費用 541,324 円      
③純収益　①－② 3,405,261 円      
④建物等に帰属する純収益 1,157,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,248,161 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,188,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,835 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,109,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺北町三丁目９５２番５５５
 0124010143460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
武蔵野 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武蔵野 -9 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　浅川　崇   TEL.
鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 713,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武蔵野市吉祥寺北町３丁目９５２番５５５
｢吉祥寺北町３－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅が主に建ち
並ぶ閑静な住宅地域
 南西7.4m私道 水道、ガス、下水 吉祥寺

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北、　　７
．４ｍ私道		 交通

施設		 吉祥寺駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が主に建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域は成熟しており地域の状況に影響を与えるであろう特段の
地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    713,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の概ね武蔵野市、三鷹市、杉並区等の住宅地域の圏域である。主な需要者は前記各市区の
中堅以上の所得者層と考察される。画地規模の大きい土地が多く、取引の中心となる価格帯は規模１２０㎡程度の土地
で総額８～９千万円程度、新築戸建住宅で総額１億円程度である。吉祥寺駅からの駅距離はあるものの、閑静な住宅地
域としての良好な住環境を有する人気の高い吉祥寺エリアの住宅地域であるため需要は安定している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は閑静な住宅地域であり、個人の居宅としての利用目的での取引が中心である。賃貸市場も比較的に安定して
いるものの、土地価格に見合う賃料水準は十分に形成されておらず、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視され
る地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した客観的、実証的な比準価格を標準として、収益性に基づく収
益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    781,000 円／㎡		 [107.6]
100		 100
[101.0]		 100
[121.4]		 [104.0]
100		 713,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    686,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産に対する需要は底堅く、好調な景気動
向を背景として市内の不動産市況は好調であ
り、地価は上昇基調で推移している。


戸建住宅が主に建ち並ぶ閑静な住宅地域であ
り、需要は安定しており地域要因の変動は認
められない。


個別的要因に係る価格形成要因の変動は特に
ない。個別的要因に基づく競争力は代替・競
争関係にある他の不動産と比較して概ね普通
程度である。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武蔵野 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＴ（公）
７
-2		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＩＳ（公）
７
-6		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、南東3.6m、
角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＩＴ（公）
７
-4		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＫＴ（公）
７
-105		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
744,105  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
732,657 		 100
[ 107.2]
683,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
780,358  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
753,399 		 100
[ 108.8]
692,462 
720,000 
c (　           ) 
689,613  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
697,131 		 100
[ 102.8]
678,143 
705,000 
d (　           ) 
677,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
693,109 		 100
[ 100.9]
686,927 
714,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    713,000 円／㎡]  



武蔵野 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,074,816 
600,046 
3,474,770 
1,290,100 
2,184,670 		 （　0.9735）
2,126,776 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     50,637,524 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武蔵野 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
長屋住宅 47.00 ＬＳ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.1 m x   14.2 m  前面道路：私道     　   7.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプの棟割長屋（テラスハウス）で、２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
3,720 
174,840 		 1.0  174,840 
1.0  174,840 
一括
 1～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
3,720 
174,840 		 1.0  174,840 
1.0  174,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

349,680 		 349,680 
349,680 
⑨年額支払賃料        349,680 円　×　12ヶ月　＝　       4,196,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により十分担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,196,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,986,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          85,142 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,074,816 円　　　　（　        31,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,803 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
武蔵野 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,200 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 167,846 円  　　　        4,196,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      180,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      155,200 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         600,046 円　（　　　　　　         4,616 円／㎡）　　（経費率　　  14.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,290,100 円  
（　　　　　         9,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,074,816 円      
②総費用 600,046 円      
③純収益　①－② 3,474,770 円      
④建物等に帰属する純収益 1,290,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,184,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,126,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,360 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,637,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武蔵野 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武蔵野市吉祥寺北町三丁目９５２番５５５
 0124010143460-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考