別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.
鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 2,600  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 近隣に寺院と墓地がある 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因はないため、当面の間、現状が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 雑木林地としての使用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,600 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、都内多摩地域及び隣接県に所在する現況林地地域。本件地域は市街化調整区域内の雑木林地地域であり
、林業及び宅地転用を前提とした需要はほぼ見受けられない。よって、需要者としては森林保護を目的とする団体、社
会福祉法人、公共団体等が想定されるが、現在、現況林地に対する需要は限定的であり取引件数も非常に少ない。なお
、取引価格は目的や規模により様々で、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域の状況等を勘案すると、宅地転用は採算性等の観点から現実的でない。また、対象標準地は雑木林地であるため
、林業経営による収益価格を試算することも出来ない。よって、控除法及び収益還元法の適用は断念した。一方、比準
価格は、同一需給圏内の林地に係る取引事例より比準しており、現実の市場の実勢を反映した実証的な価格である。以
上により、比準価格を中心に類似の標準地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,700 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.9]		 [ 100.0]
100		 　　2,580 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,610 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の現況林地については、造成の困難性等の理由
から、事業用地等への転用の可能性が認められない
土地が多いため、取引は少ない。

地域要因に特段の変動はないが、現況林地に係る需
要は限定的であり、地価も弱含み傾向が継続してい
る。

個別的要因に変化はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -11.0
自然　　　　　　　　　  -5.0
宅地化　　　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０７
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ １低専 地
森計
b ＨＨ公０７
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南東2.5m道路
１低専 地森計
c ＨＨ公０７
（林）
-202		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 南2.4m市道
｢調区｣ １低専 地
森計
d ＨＨ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,513 		 100
[  58.1]
2,604 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,600 
b (　            ) 
2,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,481 		 100
[  95.5]
2,598 
2,600 
c (　            ) 
2,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,174 		 100
[  85.5]
2,543 
2,540 
d (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]
1,004 		 100
[  37.0]
2,714 
2,710 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 -42.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 自然　　　　 -10.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 -60.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,600 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内の林地を開発して宅地化を行う必要性は非常に希薄であり、事業採算性の観点からも、開発業者による需要はほぼ認められ
ないことから、控除法の適用は見送った。よって、転換後・造成後の公示価格からの検討は出来ない。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [100.0]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 対象標準地が所在する地域は雑木林地地域であり、林業経営の実態は認められない。よっ
て、地価把握に当たって林業経営を想定することは妥当でないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 0101000122118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 13-2　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.
鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 2,600  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
62.0 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林が多い地域
 南1.5m未舗装道路 南大沢

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．５ｍ未舗装道路 交通

施設		 南大沢駅北西方

2.1km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域に近接しているが、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移して
いくと予測される。
(3)最有効使用の判定 雑木山林 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,600 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び周辺市町村の市街化調整区域内の林地地域。需要者は地縁関係をもつ個人、寺院、砕石業者
、産業廃棄物処理業者、公共団体、転売目的の不動産業者等である。寺院や墓地、採石場、１６号バイパス及び圏央道
のＩＣに近接する林地や資材及び建設重機等の置場として利用可能な平坦な林地に対する需要は底堅いが、林業や宅地
開発のための需要は乏しい。中心価格帯は明瞭ではないが、１，０００～２，３００円／㎡程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は、代替競争関係にある林地の取引事例から求めた価格であり、市場実勢を反映した実
証的な価格である。市街化調整区域内において宅地開発を前提として林地を転用するが例が少なく、かつ林業経営実態
も少ないので、控除法および収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を標準とし、需給動向を勘案して、類似
性の高い標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,700 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.9]		 [ 100.0]
100		 　　2,580 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,610 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 低金利に支えられてきた不動産市場であるが、マイ
ナス金利解除、物価上昇、人材不足等が景気回復を
鈍化させ、先行き不透明感が強い。

市街化区域に近接する林地地域として、地域要因に
大きな変動はなかった。傾斜のある林地に対する需
要は弱い状況が続いている。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　 -11.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-2　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０７
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
b ＡＫ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
c ＨＨ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d ＡＫ公０７
（林）
-208		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,513  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
1,510 		 100
[  60.3]
2,504 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,500 
b (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]
2,185 		 100
[  77.3]
2,827 
2,830 
c (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]
1,004 		 100
[  45.5]
2,207 
2,210 
d (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[  97.0]
1,355 		 100
[  54.6]
2,482 
2,480 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.03		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 自然　　　　  +7.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -50.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.10		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,600 円／㎡]
八王子 13-2　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
法令規制等により宅地開発の実現性は乏しいため、転換後・造成後の公示価格からの検討の適用は困難である。
八王子 13-2　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業の収益性が著しく低く、収益価格と地価との相関関係が稀薄であり、収益還元法適用
の合理性がないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市上柚木字十六号１６４４番イ
 0101000122118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考