別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　尾嶋　隆博   TEL.
鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,560  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　   40 ｍ、南　   40 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 対象標準地・近隣地域の一部
が土砂災害警戒区域にかかっ
ている。		 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 都市近郊林地地域であり、八王子西インターチェンジに比較的近いものの、当面は現状維持程度で推移するもの
と予測する。林地需要は限定的で、地価水準は横ばい乃至若干弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 当面は現況の山林（雑木林） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,560 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね八王子市及び周辺市町村の都市近郊林地地域である。主な需要者は公共事業者、地縁的選好性を有す
る個人等である。過去には一部のインターチェンジ近接エリアで開発目的と目される取引も見られたが、近年は資産保
有目的や隣接地の取得目的等の取引がごく稀に見られる程度である。需給とも限定的であり、価格は総じて横ばい圏内
と考察される。取引数が少なく、中心価格帯は把握し難いが、１，０００～２，０００円／㎡前後と考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件においては、代替・競争関係を有する林地の取引事例を採用し、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格で
ある比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域の状況等か
ら大規模開発地としての土地利用は見込み難いこと、雑木林中心の林地地域のため林業経営による収益を求めることが
できないこと等から、控除法及び収益還元法の適用は断念した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,700 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.5]		 [ 100.0]
100		 　　1,550 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,560 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の林地については需給とも停滞傾向にあり、市
況に大きな変化は認められない。


八王子西インターチェンジ近くの都市近郊林地であ
るが、地域要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -3.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＨ公０７
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ １低専 地
森計
b ＨＨ公０７
（林）
-202		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 南2.4m市道
｢調区｣ １低専 地
森計
c ＨＨ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
d ＡＫ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
e ＡＫ公０７
（林）
-204		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,513 		 100
[ 107.1]
1,413 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,410 
b (　            ) 
2,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,174 		 100
[ 135.6]
1,603 
1,600 
c (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
1,016 		 100
[  66.3]
1,532 
1,530 
d (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
2,212 		 100
[ 132.6]
1,668 
1,670 
e (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
2,289 		 100
[ 136.1]
1,682 
1,680 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 自然　　　　  +1.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 自然　　　　  -7.0 宅地化　　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　  +3.0 宅地化　　　 -35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.03		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  +2.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　  -4.0 宅地化　　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,560 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
近隣地域の状況等から大規模開発地としての土地利用は見込み難いため。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 雑木林を中心とする林地地域であり、林業経営による収益を求めることができないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市美山町９４６番
 0101000404697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩   TEL.
鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 1,560  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  200 ｍ、西　   40 ｍ、南　   40 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域に近接する地域であるが、転用の可能性は低く、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 林地として利用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,560 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市及び周辺市町村等の都市近郊林地地域。主な需要者は地縁性のある個人、公共事業者、寺院、砕
石業者等である。林業や宅地開発を前提とした需要はほとんど見られない。需要が限定的で、取引が少なく、各取引の
個別性も強く、中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね１０００～２０００円／㎡程度のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏において代替競争関係にある取引事例から求めた価格であり、適正な補
修正が行われており、規範性が高い。控除法は法令規制等により宅地開発の可能性が極めて低いこと、収益還元法は林
業経営実態が少なく、林業による事業収益を求めることが困難と判断されることから適用を断念した。従って、実証的
な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,700 円／㎡		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.5]		 [ 100.0]
100		 　　1,550 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,560 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 緩やかな景気回復が続いているが、都市近郊林地の
需要は限定的で、取引は少なく、依然として弱含み
の状態が続いている。

近隣地域の一部が土砂災害警戒区域にかかっている
が、当該地域に特段の変動要因はない。


標準地の一部が土砂災害警戒区域にかかっているが
、個別的要因に特段の変化はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -3.0
自然　　　　　　　　　  -1.0
宅地化　　　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＡＫ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計
b ＡＫ公０７
（林）
-204		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北西1.8m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
c ＨＨ公０７
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣ １低専 地
森計
d ＨＨ公０７
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,225  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]
2,209 		 100
[ 137.7]
1,604 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,600 
b (　            ) 
2,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
2,279 		 100
[ 131.8]
1,729 
1,730 
c (　            ) 
1,513  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,513 		 100
[ 101.7]
1,488 
1,490 
d (　            ) 
1,023  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
1,015 		 100
[  67.6]
1,501 
1,500 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　  +2.0 宅地化　　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 自然　　　　  -7.0 宅地化　　　 +35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 自然　　　　  +1.0 宅地化　　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.04		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 -35.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,560 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
法令規制等により宅地開発の可能性が極めて低いことから、転換後・造成後の公示価格からの検討の適用は困難である。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [100.0]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、林業による事業収益を求めることが困難であると判断したため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市美山町９４６番
 0101000404697-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考