別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
八王子 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 9-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市石川町２９６８番９外
 ②地積
　(㎡)		 8,433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫

ＲＣ2F1B		 中規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業団地
 北東12m市道 水道、ガス、下水 北八王子

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 北八王子駅北東方

500m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 日野市西部の工業地域とともに、一団の工業地域を形成している。地域要因に格別の変動はみられず、当面は現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場、倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市、隣接する日野市の工業団地のほか、武蔵村山市、羽村市、青梅市、日の出町、瑞穂町等を含む
多摩地域全域の広範な工業地域である。主な需要者は製造業、倉庫業、運送業等関連の法人等である。インターネット
通販事業の拡大等の影響により大型物流関連施設への需要が増大しており、地価は上昇傾向で推移している。土地価格
は単価４０～５０万円程度が中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 倉庫物件等の賃貸需要は増加傾向にあるものの市場は成熟しているとまでは言えず、収益価格はやや低位に試算された
。一方、比準価格については、八王子市、近隣市町村内の規範性のある取引事例を収集選択しており、その信頼性は高
い。よって、実証的かつ相対的信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含むものの、収益価値が不動産価値評価
の重要な指標となっていることを考慮し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 9-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    127,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内不動産市況は活況を呈しているが、物価
上昇、アメリカの今後の政策動向、中東地域
をめぐる情勢による景気の下振れリスクもあ
る。

当該地域は一団の工業団地を形成している。
地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾
向である。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＳ公０７

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ＯＴ公０７

-22		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
南4.5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c ＭＨ公０７

-201		 西多摩郡日の出町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m町道、
中間画地
工業
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ＮＮ公０７

-202		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e ＮＮ公０７

-201		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 台形 東10m町道、
南西8m、角地
工業
特工
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,212  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,783 		 100
[ 109.5]
134,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
115,513  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
121,002 		 100
[  91.7]
131,954 
132,000 
c (　           ) 
121,009  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,811 		 100
[  96.3]
135,837 
136,000 
d (　           ) 
126,504  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
129,010 		 100
[  96.9]
133,137 
133,000 
e (　           ) 
157,275  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
156,385 		 100
[ 111.9]
139,754 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



八王子 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,676,527 
36,691,500 
127,985,027 
98,716,000 
29,269,027 		 （　0.9746）
28,525,594 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    663,385,907 円　　　　（　     78,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 4,500.00 Ｓ2 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   8,433 ㎡     76.0 m x  110.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流系の倉庫を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
1,535 
13,815,000 		 4.0  55,260,000 
1.0  13,815,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

13,815,000 		 55,260,000 
13,815,000 
⑨年額支払賃料     13,815,000 円　×　12ヶ月　＝　     165,780,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保することで未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       165,780,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,289,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 157,491,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,260,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         524,970 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,815,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       6,660,557 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,676,527 円　　　　（　        19,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,880,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,315,600 円  　　　      165,780,000　×　　　　   2.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,177,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,358,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,691,500 円　（　　　　　　         4,351 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 98,716,000 円  
（　　　　　        11,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,676,527 円      
②総費用 36,691,500 円      
③純収益　①－② 127,985,027 円      
④建物等に帰属する純収益 98,716,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,269,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,525,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    663,385,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市石川町２９６８番９
 0101000010200-0000
2 　八王子市石川町２９６８番１０
 0101000010201-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 9-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　萩原　謙介   TEL.
鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市石川町２９６８番９外
 ②地積
　(㎡)		 8,433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 倉庫

ＲＣ2F1B		 中規模工場、倉庫等
の建ち並ぶ工業団地
 北東12m市道 水道、ガス、下水 北八王子

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 北八王子駅北東方

500m		 法令

規制		 工専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地であり、特段の変動要因はないが、物流施設等の需要は底堅く強含みで
推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 工場、倉庫用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、隣接する日野市工業団地のほか立川市、圏央道沿いに需要が増した青梅市、武蔵村山市、羽村市、瑞穂
町等多摩地区全域にわたる工業地域である。主な需要は物流施設のほか、工場、倉庫利用等を目的とした法人等である
。物流施設用地、工場用地の需要は底堅く地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は坪３０万円～４５万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模工場，倉庫等が集積する既成の工業地域であり、自己利用目的での取引が中心の地域である。収益性
が低く収益価格は低く求められた。一方、比準価格は取引市場の実勢を反映しており、説得力を有する。よって、規範
性の高い比準価格を標準として、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 9-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    127,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は回復傾向にあり、景気は堅調さを
維持している。地価もやや上昇で推移するも
のと予測される。


物流施設等の需要増により地価水準は強含み
で推移している。



個別的要因に大きな変化はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 八王子 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０７

-203		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
工業
特別工業地区
(70,200)
b ＹＴ公０７

-206		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m未舗装私
道、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＮＮ公０７

-202		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d ＨＫ公０７

-201		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
準工
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,550  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,634 		 100
[ 132.9]
132,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
99,172  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
113,578 		 100
[  83.1]
136,676 
137,000 
c (　           ) 
126,504  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
129,010 		 100
[  94.1]
137,099 
137,000 
d (　           ) 
204,612  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
215,339 		 100
[ 162.3]
132,680 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



八王子 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

163,113,309 
36,869,360 
126,243,949 
97,680,000 
28,563,949 		 （　0.9749）
27,846,994 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    663,023,667 円　　　　（　     78,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 4,500.00 Ｓ2 9,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   8,433 ㎡     76.0 m x  111.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流系倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
9,000.00 
100.0 
9,000.00 
1,541 
13,869,000 		 4.0  55,476,000 
1.0  13,869,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,000.00 
100.0 
9,000.00 

13,869,000 		 55,476,000 
13,869,000 
⑨年額支払賃料     13,869,000 円　×　12ヶ月　＝　     166,428,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       166,428,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,321,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 158,106,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,476,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         527,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,869,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       4,479,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     163,113,309 円　　　　（　        19,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,880,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,328,560 円  　　　      166,428,000　×　　　　   2.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,342,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,358,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,869,360 円　（　　　　　　         4,372 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,680,000 円  
（　　　　　        11,583 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 163,113,309 円      
②総費用 36,869,360 円      
③純収益　①－② 126,243,949 円      
④建物等に帰属する純収益 97,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,563,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,846,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    663,023,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市石川町２９６８番９
 0101000010200-0000
2 　八王子市石川町２９６８番１０
 0101000010201-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考