別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
八王子 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 9-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　俊治   TEL.
鑑定評価額 808,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市北野町５８７番２
 ②地積
　(㎡)		 5,049  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(80,200)
台形
1:2.5		 荷捌所兼事務所

Ｓ2		 事務所、卸市場、店
舗等が混在する工業
地域		 北東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 北野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 北野駅北方

1.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域状況を変貌させる要因は特に見当たらず、しばらくは現状のまま、事業所、倉庫等が混在する工業地域とし
て推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市を中心とした多摩地域全域の広範な工業地域である。主な需要者は製造業、倉庫業、運送業等関
連の法人等である。ＥＣ市場の拡大等の影響により大型物流関連施設への需要は依然として堅調であり、地価は上昇傾
向で推移している。土地価格は１０～２０万円／㎡前後が中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所、卸市場、倉庫等が混在する工業地域であり、自己利用目的での取引が中心の地域である。収益性が
低く、収益目的の取引はあまり見当たらない地域であることから、収益価格は低く求められたが、同一需給圏において
価格形成要因が類似する事例から求められた比準価格は取引市場の実勢を反映しており、説得力を有する。よって、本
件においては、実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [103.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金利上昇の影響が懸念されるもの
の、景気は緩やかに回復しており、これらが
市内不動産市場に影響を及ぼしている。


地域要因に大きな変化は認められないが、物
流施設等への需要は依然として堅調であり、
地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＨ公０７

-201		 西多摩郡日の出町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m町道、
中間画地
工業
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＯＴ公０７

-22		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西5m市道、
南4.5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
c ＹＳ公０７

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ＹＴ公０７

-203		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
工業
特別工業地区
(70,200)
e ＹＴ公０７

-206		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m未舗装私
道、中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,009  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,907 		 100
[  81.9]
156,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
115,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
118,783 		 100
[  71.7]
165,667 
171,000 
c (　           ) 
140,212  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,979 		 100
[  93.1]
155,724 
160,000 
d (　           ) 
163,550  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
178,270 		 100
[  95.0]
187,653 
193,000 
e (　           ) 
99,172  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
109,194 		 100
[  67.1]
162,733 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



八王子 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,776,520 
25,176,240 
83,600,280 
60,486,000 
23,114,280 		 （　0.9534）
22,037,155 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    512,491,977 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ2 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別用途地区
 80 ％   200 ％   200 ％   5,049 ㎡     45.0 m x  110.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 需要規模等を考慮し、延床面積６，０００㎡程度の倉庫を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 倉庫
3,000.00 
95.0 
2,850.00 
1,620 
4,617,000 		 6.0  27,702,000 
1.0  4,617,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
95.0 
5,700.00 

9,234,000 		 55,404,000 
9,234,000 
⑨年額支払賃料      9,234,000 円　×　12ヶ月　＝　     110,808,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,808,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,540,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,267,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,404,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         526,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,234,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,982,582 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,776,520 円　　　　（　        21,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,100,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,324,240 円  　　　      110,808,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,195,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,517,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,176,240 円　（　　　　　　         4,986 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 50 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,486,000 円  
（　　　　　        11,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,776,520 円      
②総費用 25,176,240 円      
③純収益　①－② 83,600,280 円      
④建物等に帰属する純収益 60,486,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,114,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,037,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    512,491,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市北野町５８７番２
 0101000152461-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
八王子 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 9-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信頼   TEL.
鑑定評価額 808,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市北野町５８７番２
 ②地積
　(㎡)		 5,049  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
特別用途地区


(80,200)
台形
1:2.5		 荷捌所兼事務所

Ｓ2		 事務所、卸市場、店
舗等が混在する工業
地域		 北東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 北野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 北野駅北方

1.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 各種事業所、倉庫等が混在する工業地域であり、地域の様相は現状維持で推移するものと予測する。地価は、物
流施設に対する堅調な需要等を背景に、当面強含み傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八王子市を含めた近隣市町村、主に多摩地域における工業系土地利用の地域である。需要者は流通
施設関連業者や製造業者等をテナントとした物件に対する投資家、法人が想定される。ＥＣ市場の拡大を背景に、国道
１６号線及び八王子ＩＣへの交通アクセスも良好で地理的な優位性から、地価は強含みで推移している。中心価格帯は
、規模の大小で異なるが、１㎡当たり１５～２０万円程度と窺える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は工場、倉庫等の既成工業地域である。自己利用が多いため賃貸に供されている倉庫等が少なく、規模的に
マルチテナント型倉庫等は想定し辛いことから収益価格は低位に求められた。一方、工場又は流通業務用地の取引事例
及び代替関係にある事例を収集し適正に査定できたことから、比準価格の信頼性は高い。従って、規範性の高い比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [103.0]
100		 160,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要を中心に不動産の活況が続いている
が、円安や物価及び金利の上昇が景気の下押
し要因として懸念される。


特に地域要因の変動は認められないものの、
引き続き堅調な倉庫施設に対する需要等を背
景に地価は強含み傾向にある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＨ公０７

-201		 西多摩郡日の出町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m町道、
中間画地
工業
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＮＮ公０７

-201		 西多摩郡瑞穂町

 更地


   
（　          ） 		 台形 東10m町道、
南西8m、角地
工業
特工
(80,200)
c ＨＫ公０７

-1		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
工業

(70,200)
d ＹＳ公０７

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
e ＹＴ公０７

-203		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
工業
特別工業地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,009  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,365 		 100
[  82.5]
151,958 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
157,275  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
151,043 		 100
[  94.1]
160,513 
165,000 
c (　           ) 
179,431  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
184,455 		 100
[ 108.8]
169,536 
175,000 
d (　           ) 
140,212  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,156 		 100
[  95.1]
150,532 
155,000 
e (　           ) 
163,550  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,634 		 100
[  99.0]
178,418 
184,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



八王子 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

108,630,144 
25,750,568 
82,879,576 
59,058,000 
23,821,576 		 （　0.9760）
23,249,858 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    528,405,864 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ2 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別用途地区
 80 ％   200 ％   200 ％   5,049 ㎡     45.0 m x  110.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫利用として一棟貸し ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 標準的な利用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
6,000.00 
95.0 
5,700.00 
1,600 
9,120,000 		 6.0  54,720,000 
1.0  9,120,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
95.0 
5,700.00 

9,120,000 		 54,720,000 
9,120,000 
⑨年額支払賃料      9,120,000 円　×　12ヶ月　＝　     109,440,000 円 
⑩a共益費（管理費）               1 円／㎡　×　   5,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          68,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       109,508,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,380,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 105,128,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        54,720,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         525,312 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,120,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,976,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     108,630,144 円　　　　（　        21,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,653 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,100,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,190,168 円  　　　      109,508,400　×　　　　   2.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,220,400 円  　　　　  1,020,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,020,000 円  　　　　  1,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,750,568 円　（　　　　　　         5,100 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 55 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,058,000 円  
（　　　　　        11,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 108,630,144 円      
②総費用 25,750,568 円      
③純収益　①－② 82,879,576 円      
④建物等に帰属する純収益 59,058,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,821,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,249,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    528,405,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市北野町５８７番２
 0101000152461-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考