令和7年1月14日　提出 八王子 -97　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -97 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　萩原　謙介   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市元八王子町２丁目１２１０番３ ②地積 　(㎡) 214   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 高尾 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 高尾駅北方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一部空地も見られる住宅地域であり、駅からは遠く、当面は現状維持で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線八王子駅と高尾駅間の同駅を最寄り駅とする既成の住宅地域である。主にバス便の地域であ る。需要者は八王子市内又は都心方面へ通勤するサラリーマン世帯が中心である。土地の中心価格帯は、１，０００万 円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域一帯は、駅から遠いバス便の戸建住宅中心の低層住宅地域であり、収益性より居住性が求められる地域である ため収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 97.6] [101.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復は続くが、コロナ禍明け後の需要回 復が一巡する中で、ペースは緩やかに留まっ ている。 駅から遠い住宅地であり、周辺には農地等が 残るものの、宅地化が進んでいる。 方位の優位性以外は標準的な画地であり、市 場競争力は普通で個別的要因に大きな変化は ない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％