別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -96　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -96 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　萩原　謙介   TEL.
鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市滝山町２丁目４６８番７外
 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度地区2種

(70,200)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、工場が
混在する国道沿いの
住宅地域		 北東8.5m国道 水道、下水 八王子

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ国道 交通

施設		 八王子駅北西方

4.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 都立公(普通)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は国道沿いの住宅地域として熟成しており、地域を大きく変容させる要因もないため、当面は現状を維
持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内幹線道路沿いの低層住宅、店舗が混在する地域である。駅から離れており店舗としての繁華性は低
い。需要者の中心は小規模事業者や、居宅目的の個人である。土地の需要の中心価格帯は、１，０００万円～２，００
０万円程度で、総額が嵩むと需要層は限定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅から遠いバス便の住宅、店舗、工場等が混在する国道沿いの低層住宅地域であり、収益性より居住性が
求められる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準
地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -54                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 76,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復は続くが、コロナ禍明け後の需要回
復が一巡する中で、ペースは緩やかに留まっ
ている。


駅から遠い住宅地であり、周辺には農地等が
残るものの、宅地化が進んでいる。



個別的要因に大きな変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -96　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＫ公０７

-15		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
都市計画公園
(40,80)
b ＡＫ公０７

-16		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
c ＡＫ公０７

-18		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＡＫ公０７

-5		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＡＫ公０７

-2		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     74,363) 
74,363  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
73,488 		 100
[  95.7]
76,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,800 
b (　           ) 
61,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
74,866 		 100
[  98.5]
76,006 
76,000 
c (　           ) 
68,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
75,834 		 100
[ 101.2]
74,935 
74,900 
d (　           ) 
63,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.8]
91,926 		 100
[ 121.4]
75,722 
75,700 
e (　           ) 
101,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
98,881 		 100
[ 127.8]
77,372 
77,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



八王子 -96　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、幹線道路沿いであるが自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸用不動産はほとんど見られな
い。このため、規範性を有する賃貸事例の収集が困難であり、収益還元法を適用することができなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -96　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市滝山町二丁目４６８番７
 0101000267606-0000
2 　八王子市滝山町二丁目４６８番８
 0101000267607-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -96　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -96 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市滝山町２丁目４６８番７外
 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
都立公(普通)
高度地区2種

(70,200)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 住宅、店舗、工場が
混在する国道沿いの
住宅地域		 北東8.5m国道 水道、下水 八王子

4.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 幅員８．５ｍ国道 交通

施設		 八王子駅北西方

4.8km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 都立公(普通)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 街道沿いの混在住宅地域であるが店舗しての商況や、住宅としての環境利便性に大きな変動要因はなく、当面は
現状維持の見込みである。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内北西部の幹線道路沿い及び位置的に類似する背後住宅地である。通過車両は多いが他に代替地域も多
く、店舗利用としての繁華性は劣る。主な需要者は店舗事業所経営者や、住宅目的の個人が考慮できるが、店舗として
の需要は少なく、また住宅利用を考慮しても駅から離れており住環境や利便性は劣る。市場の中心価格帯は８００万円
～２０００万円程度であり、総額が嵩むと需要層は限定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域において収益物件は一部見られるものの節税目的等も多く、土地価格との関連性は希薄である。駅から離れた
地域は幹線道路沿い及び背後地域を含めて、土地価格との関連での賃貸市場は未成熟で、収益還元法の適用は実態にあ
っておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格、周
辺標準地や周辺基準地、代表標準地等の均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -54                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 87.5]		 [100.0]
100		 74,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感に大きな変化はないが金利動向はやや
不透明感がある。市内において交通の便や地
勢で二極化が徐々に進んでいる事に大きな変
化はない。

周辺地域を含めて特段の変動要因はなく、当
面は現状を維持すると予測する。住居系利用
の価格形成要因が強く、価格は微増ないし横
ばいを維持。

地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化
はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -96　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＭ公０７

-13		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＳＡ公０７

-18		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
c ＹＯ公０７

-12		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＫＫ公０７

-107		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.0]
92,427 		 100
[ 119.9]
77,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
80,802  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
79,232 		 100
[ 105.3]
75,244 
75,200 
c (　           ) 
59,533  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
75,532 		 100
[ 100.4]
75,231 
75,200 
d (　           ) 
62,409  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
61,791 		 100
[  83.2]
74,268 
74,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



八王子 -96　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であり、採用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 幹線道路沿いであるが自己使用を中心とした地域で、賃貸市場は成熟しておらず、土地価格を含む投資採算性を
考慮した賃貸用建物の想定は非現実的である。土地価格水準が低い地域で、想定して算定したとしても土地建物
純収益の構成割合について土地部分が極めて低く、精度として劣る。したがって適用できない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -96　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市滝山町二丁目４６８番７
 0101000267606-0000
2 　八王子市滝山町二丁目４６８番８
 0101000267607-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考