令和7年1月14日　提出 八王子 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -79 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市中野山王２丁目２０３４番８ ｢中野山王２－２１－６｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,184) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートもある住宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 八王子 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 八王子駅 3.1km 法令 規制 １住居 (70,184) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかアパートもある住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市域の概ね中央部でＪＲ中央線沿線の圏域である。八王子駅からバス便の地域であり、未開発の土地 も見られ、住環境はおおむね良好であるが、駅接近性には劣っている。需要者は地縁性を有する一次取得の個人や建売 業者等で、中心となる価格帯は、土地で、１，５００万円から２，０００万円程度、土地・建物で、２，５００万円か ら３，５００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、一般住宅のほかアパート等もある住宅地域であるが、収益性を重視した土地取引はほとんど見られず、 収益価格を試算しても、低位に導かれるものと考えられる。従って、実体の取引の中心は、収益性よりも居住の快適性 が重視されるものと考えられる。よって、実証的な比準価格を標準として周辺の公示価格との均衡も重視し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果が期待される中、国内物価上昇、海外景 気の下振れ、金融市場の変動等の影響が懸念 されている。 バス便の地域で、地価水準自体は低めである が、有効需要の回復までは言及できず、微増 状態にある。 標準的な画地であり、市場競争力は概ね普通 である。また、価格形成要因の変動は見られ ない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％