別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 -77　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -77 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市裏高尾町１１１２番１
 ②地積
　(㎡)		 466  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
土砂災害警戒区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 旧街道沿いに一般住
宅、農家住宅が見ら
れる地域		 南4m都道 水道、下水 高尾

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ都道 交通

施設		 高尾駅西方

3.0km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,80)
都立公(普通)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市内西部の山間の住宅地域で、当面は地域状況に大きな変化はないと予測する。地価は概ね横ばいで推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市の主に北西部及び西部を中心とするバス便利用の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の在住者
または地縁性を有する者であり、一次取得者が多い。土砂災害の危険性が高い地域であるが、高尾山参道入口付近まで
約３．２ｋｍ、圏央道高尾山ＩＣまで約４．４ｋｍであり、レジャー面で利便性がよく田舎暮らしや二地域居住の希望
者の需要も見込まれる。中心価格帯は、画地規模が４００～４５０㎡程度の土地のみで１６００～１９００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が中心であり、収益目的の取引はみられない。賃貸市場は未成熟
のため、収益還元法は適用できない。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を
反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、裏高尾町や西浅川町など周辺地域の需給動向を勘案し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利に支えられてきた不動産市場であるが
、マイナス金利解除、物価上昇、人材不足等
が景気回復を鈍化させ、先行き不透明感が強
い。

小仏方面へのバス路線沿いの住宅地域として
、地域要因に大きな変動はなかった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -77　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公０７

-205		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.1m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(40,80)
b ＳＡ公０７

-17		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
c ＹＯ公０７

-15		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＨＨ公０７

-216		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北5m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
e ＭＨ公０７

-18		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
西6m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,559  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
58,120 		 100
[ 135.8]
42,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,800 
b (　           ) 
60,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
59,186 		 100
[ 144.2]
41,044 
41,000 
c (　           ) 
45,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
43,667 		 100
[ 110.6]
39,482 
39,500 
d (　           ) 
46,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
45,547 		 100
[ 111.7]
40,776 
40,800 
e (　           ) 
74,065  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
69,501 		 100
[ 170.6]
40,739 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,800 円／㎡]  



八王子 -77　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象不動産所在地域は、中心市街地や都心部へのアクセスに劣るため賃貸用不動産に対する需要が少なく、賃貸
経営を想定することが困難である。よって収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -77　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市裏高尾町１１１２番１
 0101000034754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 -77　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -77 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市裏高尾町１１１２番１
 ②地積
　(㎡)		 466  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
土砂災害警戒区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 旧街道沿いに一般住
宅、農家住宅が見ら
れる地域		 南4m都道 水道、下水 高尾

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４ｍ都道 交通

施設		 高尾駅西方

3.0km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(40,80)
都立公(普通)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 旧甲州街道沿いに一般住宅と農家住宅が見られる地域であり、地域の特性に特段の変動要因もないことから、今
後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内または隣接市町内の市街化調整区域、または市街化調整区域に近接する地価水準の比較的低
廉な住宅地域。需要者は、地域に比較的強い地縁的選好性を有する個人が中心である。山林や小河川に近接し、土砂災
害や水害等のリスクは否定出来ないが、バス停に近く、住環境も郊外の住宅地域として普通程度であることから、地価
は概ね横ばい基調で推移している。なお、取引される土地の中心価格帯は１５万円弱／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離のある市街化調整区域に属しており、貸家に対する需要はほとんど無
いため、地価把握に当たって貸家経営を想定することは現実的でない。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比
準価格は、規範性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により
、当該比準価格を標準とし、市内の不動産需給動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の住宅地の地価は、交通接近条件等の優
劣による二極化の傾向がみられるが、全体的
には地価の回復基調が続いている。


「高尾」駅からやや距離のあるバス便の住宅
地域であり、市街化調整区域に属することか
ら、地域要因に特段の変動はみられない。


地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場
競争力等も普通である。なお、個別的要因に
変動はない。
 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -77　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＫ公０７

-13		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
南4m、準角地
｢調区｣ １低専
高度地区1種
(30,50)
b ＷＨ公０７

-14		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,80)
c ＨＨ公０７

-205		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.1m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(40,80)
d ＨＨ公０７

-216		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北5m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
44,908 		 100
[ 110.0]
40,825 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,800 
b (　           ) 
21,156  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
22,603 		 100
[  55.3]
40,873 
40,900 
c (　           ) 
54,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
57,431 		 100
[ 140.7]
40,818 
40,800 
d (　           ) 
46,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
45,683 		 100
[ 112.1]
40,752 
40,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,800 円／㎡]  



八王子 -77　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の住宅地域に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離があり、かつ、市街化調整区域内であるため、貸家需要は極め
て少ない。よって、地価把握に当たって、貸家経営を想定することは現実的でないため、収益還元法は非適用と
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -77　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市裏高尾町１１１２番１
 0101000034754-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考