別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -73　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -73 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市高尾町１７３３番３
 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,188)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4.7m市道 水道、ガス、下水 高尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．７
ｍ市道		 交通

施設		 高尾駅西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,188)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅を中心とする旧来の住宅地域であり、しばらくは現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ中央線「高尾」駅を最寄り駅とする概ね駅徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者層は都心への
通勤者であり、八王子市内での一次取得者が中心である。土地については、１００㎡～１５０㎡程度で２，０００万円
前後まで、新築戸建住宅については、３，５００万円程度までが需要の中心である。利便性が認められる地域における
需要は、近時の経済情勢の中でも、比較的安定的に推移してきているものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　収益物件としては、アパート、マンションのほか、戸建住宅が諸事情により貸家として賃貸されるケースが散見され
る程度である。自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -40                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 98.4]		 [102.0]
100		 149,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果が期待される中、国内物価上昇、海外景
気の下振れ、金融市場の変動等の影響が懸念
されている。

最寄り鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域に存し
ており、現在の地価は上昇傾向にある。



地域内では標準的な画地であり、市場競争力
は概ね普通である。また、価格形成要因の変
動は見られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -73　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公０７

-101		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.5m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(70,213)
b ＨＨ公０７

-208		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.3m市道、
北4.5m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
c ＳＡ公０７

-1		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南13m国道、
東4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＹＳ公０７

-13		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＮＮ公０７

-5		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
212,222 		 100
[ 140.8]
150,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
188,939  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
209,125 		 100
[ 139.3]
150,126 
153,000 
c (　           ) 
265,658  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
269,825 		 100
[ 163.5]
165,031 
168,000 
d (　           ) 
118,081  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
139,128 		 100
[ 103.9]
133,906 
137,000 
e (　           ) 
93,284  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.2]
104,331 		 100
[  87.7]
118,964 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



八王子 -73　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,684,140 
555,906 
2,128,234 
1,837,740 
290,494 		 （　0.9732）
282,709 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,574,628 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -73　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.50 ＬＳ2 153.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   188 ％   126 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積３８～４０㎡程度を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.50 
100.0 
76.50 
1,490 
113,985 		 1.0  113,985 
1.0  113,985 

 2～ 2		 住宅
76.50 
100.0 
76.50 
1,524 
116,586 		 1.0  116,586 
1.0  116,586 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
153.00 
100.0 
153.00 

230,571 		 230,571 
230,571 
⑨年額支払賃料        230,571 円　×　12ヶ月　＝　       2,766,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     153.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,766,852 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       193,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,573,172 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,571 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,571 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,824 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,684,140 円　　　　（　        21,303 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,524 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -73　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,500 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,006 円  　　　        2,766,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      234,600 円  　　　　     28,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         555,906 円　（　　　　　　         4,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     153.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,837,740 円  
（　　　　　        14,585 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,684,140 円      
②総費用 555,906 円      
③純収益　①－② 2,128,234 円      
④建物等に帰属する純収益 1,837,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 290,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,574,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -73　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市高尾町１７３３番３
 0101000249805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 -73　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -73 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市高尾町１７３３番３
 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,188)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が見られる住宅地
域		 東4.7m市道 水道、ガス、下水 高尾

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．７ｍ市道　		 交通

施設		 高尾駅西方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,188)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地
価は、上昇傾向で推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線の高尾駅、西八王子駅、京王高尾線の狭間駅等を最寄駅とする住宅地域。主な需要者は同一
需給圏内の在住者で、都心部への通勤者が中心である。一次取得者が多い。始発駅である高尾駅周辺の住宅地は人気が
あり、当該地域は高尾駅徒歩圏で利便性が優れる住宅地域であるため需要は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規
模が１３０～１５０㎡の土地のみで総額１９００～２３００万円程度、新築戸建住宅は３３００～４５００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が中心であり、収益目的の取引は少なく、賃貸事業による収益性
と地価との関連は低い。このため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引
事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、周
辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -40                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.5]		 [102.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利に支えられてきた不動産市場であるが
、マイナス金利解除、物価上昇、人材不足等
が景気回復を鈍化させ、先行き不透明感が強
い。

甲州街道背後の低層住宅地域として、地域要
因に大きな変動はなかった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -73　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＫ公０７

-16		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＹＴ公０７

-16		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東3.4m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ＷＨ公０７

-208		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d ＹＴ公０７

-18		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m私道、
北東2.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
147,348 		 100
[  99.3]
148,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
130,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
134,664 		 100
[  93.1]
144,644 
148,000 
c (　           ) 
168,876  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
169,201 		 100
[ 111.6]
151,614 
155,000 
d (　           ) 
146,138  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
159,267 		 100
[  92.9]
171,439 
175,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



八王子 -73　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,610,975 
532,584 
2,078,391 
1,746,180 
332,211 		 （　0.9732）
323,308 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      7,518,791 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八王子 -73　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   188 ％   126 ㎡      9.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＤＫ、平均専有面積３５㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,569 
109,830 		 1.0  109,830 
1.0  109,830 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,601 
112,070 		 1.0  112,070 
1.0  112,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

221,900 		 221,900 
221,900 
⑨年額支払賃料        221,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,662,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により概ね担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,662,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       159,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,503,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          221,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,857 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,610,975 円　　　　（　        20,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,601 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八王子 -73　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,500 円  　　　　     26,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 79,884 円  　　　        2,662,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      222,900 円  　　　　     26,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,700 円  　　　　     26,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         532,584 円　（　　　　　　         4,227 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,746,180 円  
（　　　　　        13,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,610,975 円      
②総費用 532,584 円      
③純収益　①－② 2,078,391 円      
④建物等に帰属する純収益 1,746,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 332,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 323,308 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,518,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八王子 -73　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市高尾町１７３３番３
 0101000249805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考