令和7年1月14日　提出 八王子 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -53 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市宮下町７０６番４外 ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 (50,80) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域 東6m市道、北側道 水道、下水 八王子 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八王子駅北西方 7.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や農家が見られる住宅地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。特に需給に影響を及ぼす 要因はなく、地価は横ばいから微増程度で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、八王子市北西部の中央線「八王子」駅からバス便利用の戸建住宅地域である。主な需要者は市内及び 周辺地区の地縁性を有する一次取得者が中心である。最寄り駅や市中心部への接近性で劣るため需要は弱く、地価は弱 含みに推移していたが、近年は概ね横ばいから微増程度となっている。中心価格帯は、１５０㎡程度の土地のみで１， ０００万円前後まで、新築戸建住宅で２，０００万円から２，５００万円程度までが中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、居住環境がある程度良好な住宅地域であり、実態としては戸建住宅がほぼ中心となる地域である。取引 の実態においては、収益性を重視した土地取引はほとんど見受けられない。従って、取引の実態を反映し実証的で説得 力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -54                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [114.5] [104.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果が期待される中、国内物価上昇、海外景 気の下振れ、金融市場の変動等の影響が懸念 されている。 新滝山街道が全線開通してから約１０年程度 が経過したが、住宅地の需給に大きな影響は 見られない。地価は、横ばいから微増程度の 状況にある。 地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場 競争力等も普通である。また、価格形成要因 の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％