別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -47 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市石川町２５２番２
 ②地積
　(㎡)		 166  
(          6) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北3.7m市道 水道、ガス、下水 小宮

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、幅員３
．７ｍ市道		 交通

施設		 小宮駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅からやや離れた既成の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状維持の見込み。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市北東部のバス便利用の地域である。ＪＲ中央線八王子駅、ＪＲ八高線北八王子駅や小宮駅を最寄
り駅とする既成の住宅地域での代替競争関係が認められる。需要者は個人で、賃貸物件からの１次取得者やマンション
からの買い換え層が見込める。中心価格帯は土地の場合１０００万円～２０００万円程度。新築戸建住宅の場合３００
０万円～４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域において収益物件は転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃貸するケースが考えられるが、極めて稀である。節
税等のために賃貸住宅もあるが土地価格との関連性は希薄である。よって土地価格との関連での賃貸市場は未成熟で、
収益還元法の適用は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を
採用し、さらに前年価格、周辺標準地や代表標準地等の均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -55                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[113.5]		 [100.0]
100		 98,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感に大きな変化はないが金利動向はやや
不透明感がある。市内において交通の便や地
勢で二極化が徐々に進んでいる事に大きな変
化はない。

周辺地域を含めて特段の変動要因はなく、当
面は現状を維持すると予測する



地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化
はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＫ公０７

-5		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＡＫ公０７

-11		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m私道、
北5m、準角地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＡＫ公０７

-9		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＡＫ公０７

-17		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＫＫ公０７

-11		 八王子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  69.8]
91,106 		 100
[  92.6]
98,387 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,400 
b (　           ) 
103,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
104,738 		 100
[ 105.0]
99,750 
99,800 
c (　           ) 
111,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
108,954 		 100
[ 110.3]
98,780 
98,800 
d (　           ) 
86,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
89,304 		 100
[  96.4]
92,639 
92,600 
e (　           ) 
81,708  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
89,007 		 100
[  90.7]
98,133 
98,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



八王子 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であり、採用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場が成熟しておらず、土地価格を含む投資採算性を考慮した賃
貸用建物の想定は非現実的である。土地価格水準が低い地域で、想定して算定したとしても土地建物純収益の構
成割合について土地部分が極めて低いかマイナスとなり精度として劣る。したがって適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市石川町２５２番２
 0101000004263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -47 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　秋間　雅樹   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市石川町２５２番２
 ②地積
　(㎡)		 166  
(          6) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 北3.7m市道 水道、ガス、下水 小宮

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．７
ｍ市道		 交通

施設		 小宮駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 空地等が僅かずつ建売等により宅地へ転換されるが、土地需要も限られ、全体としては大きな変化はないものと
推定される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、八王子市北東部の住宅地域で、日野市内のＪＲ中央線駅も利用している地域である。需要者の中心は
市内または周辺市の賃貸居住者等の一次取得者が多いものとみられる。総じてバスの利用が可能であり、ある程度の需
要は見込まれるがあまり強くはなく、中心部から離れていることもあり、地価は概して横ばいから微増程度の状態にあ
る。土地については２，０００万円以下までで、新築戸建住宅は３，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　標準地は一般的な住宅地域内に存し、比準価格は実際の取引に基づいた試算で、現実的で規範性が高い。一方、本標
準地は市内中心部からは離れており、しかも住宅地であることによって収益になじまない土地柄でもある。従って、信
頼性の高い比準価格を標準に、代表標準地との検討も前提に、最近の地価動向、総額等も十分勘案して、上記の通り鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -55                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[114.6]		 [100.0]
100		 97,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果が期待される中、国内物価上昇、海外景
気の下振れ、金融市場の変動等の影響が懸念
されている。

主要駅まで距離があり、バス便にも依存し、
地価は横ばいから微増程度の状況にある。



地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場
競争力等も普通である。また、価格形成要因
の変動は見られない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＫ公０７

-102		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
b ＷＨ公０７

-15		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(58,192)
c ＫＫ公０７

-10		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＡＫ公０７

-9		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,332  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
132,139 		 100
[ 115.5]
114,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
88,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
102,489 		 100
[ 111.4]
92,001 
92,000 
c (　           ) 
108,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
107,216 		 100
[ 109.3]
98,093 
98,100 
d (　           ) 
111,133  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
109,826 		 100
[ 110.3]
99,570 
99,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,000 円／㎡]  



八王子 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の中規模一般住宅を中心とした地域であり、賃貸用不動産はほとんど見られないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市石川町２５２番２
 0101000004263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考