別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八王子 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -45 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　幸秀   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市南陽台１丁目１７６８番１４
｢南陽台１－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
高度地区1種
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 平山城址公園

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 平山城址公園駅南方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
都立公(普通)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅団地で地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に京王線沿線の戸建住宅地域である。需要者は都心方面への通勤者等の一次取得者層や買替層が中心
である。利便性のやや劣る丘陵地の住宅団地であるが、区画整然とした閑静な住環境のため一定の住宅需要がある。地
価は概ね緩やかな上昇傾向である。土地は２０００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円台後半～４０００万円台が
需要の主な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地区計画により共同住宅等の建築が制限されているため、周辺には賃貸物件はほとんど見られない。また、地域性から
土地価格を含んだ収益物件の採算確保が困難な地域であるので、収益還元法は適用しなかった。自用の戸建住宅の取引
が中心となって地価が形成されている地域のため、規範性の高い事例から適正に試算し、市場性を反映した比準価格を
標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -74                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[104.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復する中で、市内住宅地の
地価は全体的に良好な住宅需要に支えられ、
概ね緩やかな上昇傾向で推移している。


利便性の劣る丘陵地の住宅地域であるが、閑
静な住環境で一定の住宅需要があり、地価は
緩やかな上昇傾向。地域要因に特に変化はな
い。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ公０７

-104		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
b ＳＹ公０７

-9		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
c ＳＹ公０７

-16		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
d ＹＴ公０７

-21		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東5m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,80)
e ＮＮ公０７

-7		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,794  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
106,944 		 100
[ 102.0]
104,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
103,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
102,249 		 100
[ 101.0]
101,237 
101,000 
c (　           ) 
113,530  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
111,436 		 100
[ 107.1]
104,049 
104,000 
d (　           ) 
110,197  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
107,018 		 100
[ 107.1]
99,923 
99,900 
e (　           ) 
118,069  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,021 		 100
[ 118.5]
102,127 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



八王子 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の中規模戸建住宅を中心とした住宅団地で、賃貸用不動産はほとんど見られない。地区計画により共同住宅
等の建築に制限があり、経済合理性のある収益想定が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市南陽台一丁目１７６８番１４
 0101000325030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八王子 -45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 -45 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　萩原　謙介   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八王子市南陽台１丁目１７６８番１４
｢南陽台１－１４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 210  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
都立公(普通)
高度地区1種
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い高台の閑静な住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 平山城址公園

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 平山城址公園駅南方

2.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
都立公(普通)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域を大きく変容させる要因もないため、当面は現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市南部及び南東部のうち、京王線と京王相模原線に挟まれた住宅地域である。需要者の中心は東
京都心方面への通勤者や市内の勤務者である。土地の中心価格帯は１，５００万円～２，５００万円程度である。新築
戸建住宅は３，５００万円～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域一帯は、駅から遠いバス便の区画整然とした戸建住宅中心の低層住宅地域であり、収益性より居住性が求めら
れる地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との
均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八王子 -74                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    105,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[104.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復は続くが、コロナ禍明け後の需要回
復が一巡する中で、ペースは緩やかに留まっ
ている。


駅から遠い住宅地であるが、宅地化が進んで
いる。



個別的要因に大きな変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八王子 -45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＴ公０７

-205		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
b ＫＫ公０７

-205		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＭＨ公０７

-13		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8.4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＹＴ公０７

-8		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,026  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
106,742 		 100
[  99.0]
107,820 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
90,282  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
94,847 		 100
[ 100.0]
94,847 
94,800 
c (　           ) 
117,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
116,505 		 100
[ 117.6]
99,069 
99,100 
d (　           ) 
133,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
134,648 		 100
[ 126.7]
106,273 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



八王子 -45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、規範性を有する造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は、自用の中規模戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸用不動産はほとんど見られない。このため、
規範性を有する賃貸事例の収集が困難であり、収益還元法を適用することができなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 八王子 -45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八王子市南陽台一丁目１７６８番１４
 0101000325030-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考