令和7年1月12日　提出 八王子 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -34 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市長房町２３０番９５ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 西八王子 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 西八王子駅　北西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅団地で地域要因に特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西八王子、高尾駅を最寄とするやや駅接近性に劣る住宅地域である。需要者は都心方面への通勤者等で 、３０～４０代の一次取得者層が中心である。丘陵地の古い住宅団地であるが、区画の整った閑静な地域で、周辺の大 型商業施設開業に伴い利便性が向上し、地価は概ね緩やかな上昇傾向である。需要の主な価格帯は、土地は１５００～ ２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により共同住宅の建築は制限されているため、当該近隣地域及び周辺地域の収益物件は、戸建住宅 が転勤等の諸事情により賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での利用が中心であることから 、収益価格の適用を見送ることとし、不動産の市場性をより良く反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 77.5] [101.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内不動産市況は活況を呈しているが、物価 上昇、アメリカの今後の政策動向、中東地域 をめぐる情勢による景気の下振れリスクもあ る。 駅からやや離れた閑静な住宅地域で、一定の 住宅需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾 向。地域要因に特に大きな変化はない。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％