令和7年1月12日　提出 八王子 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -32 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市東浅川町６５４番４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の既成住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 めじろ台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 めじろ台駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京王高尾線山田駅～京王高尾駅、ＪＲ中央線八王子駅～高尾駅間の同駅を最寄駅とする既成の住宅地域 である。需要者は八王子市内又は都心方面へ通勤するサラリーマン世帯が中心である。最寄駅から駅徒歩圏内で利便性 も概ね良好であることから、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地で総額１５００～２０００万円 程度。新築戸建住宅は３０００～４０００万円程度であるものと推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用と目的とし取引が中心である。対象地に係る立地条件、画地条件、行政的条件を考慮し、その属す る市場の特性に鑑みれば、収益還元法は市場適合性が極めて低いことから非適用とした。一方、上記需要者は不動産の 快適性、市場性を重視して意思決定するであろうから、当該要因をより良く反映する比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.0] 100 [128.2] [102.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内不動産市況は活況を呈しているが、物価 上昇、アメリカの今後の政策動向、中東地域 をめぐる情勢による景気の下振れリスクもあ る。 徒歩限界圏の住宅地域であるが、地域要因に 大きな変動はない。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％