令和7年1月12日　提出 八王子 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -15 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　宮本　英通   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市元八王子町３丁目２２６９番５ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高尾 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 高尾駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で、特段の変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高尾駅からやや駅接近性に劣る戸建住宅地域である。需要者の中心は八王子市及び隣接市の賃貸物件の居 住者や都心または八王子市内への通勤者等である。市の中心部から離れた郊外の住宅地域で、利便性が劣るものの、一 般的要因の影響も相俟って、地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の主な価格帯は、土地は１，０００万円前後 、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅からやや遠い住宅地域である。対象地に係る立地条件、画地条件、行政的条件を考慮し、その属する市場 の特性に鑑みれば、収益還元法は市場適合性が極めて低いことから非適用とした。一方、上記需要者は不動産の快適性 、市場性を重視して意思決定するであろうから、当該要因をより良く反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 91.8] [104.0] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内不動産市況は活況を呈しているが、物価 上昇、アメリカの今後の政策動向、中東地域 をめぐる情勢による景気の下振れリスクもあ る。 利便性の劣る既存の住宅地域で、特に地域要 因の変動はみられない。地価は若干の上昇傾 向で推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％