令和7年1月15日　提出 八王子 -115　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -115 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　淳   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市横川町９８５番５ ②地積 　(㎡) 83   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣ １低専 (30,50) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南4m私道 水道、ガス 西八王子 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ私 道　 交通 施設 西八王子駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣ １低専 (30,50) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、市街化調整区域ということもあって、当面は地域状況 に大きな変化はないと予想される。地価は、概ね横ばいで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市の主に北西部を中心とするバス便利用の住宅地域。主な需要者は、八王子市内の在住者または 勤労者であり、一次取得者が中心である。丘陵地の住宅地域で、最寄駅、バス停のある幹線道路、商業施設等と高低差 があるため、高齢層には敬遠されがちであるが、総額面から若年層の需要が見込まれる。需要の中心価格帯は、画地規 模が９０～１２０㎡程度の土地のみで５００～７００万円程度。新築戸建住宅は２０００～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産所在地域では、自己使用を前提とした取引がほとんどであり、収益を目的とした取引はみられず、賃貸事業 による収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競 争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし て、周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [146.5] [105.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利に支えられてきた不動産市場であるが 、マイナス金利解除、物価上昇、人材不足等 が景気回復を鈍化させ、先行き不透明感が強 い。 丘陵地の低層住宅地域として、地域要因に大 きな変動はなかった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　 +18.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％