別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
江戸川 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-13 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　生   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 565,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区松江５丁目１１４４番１
｢松江５－２０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 中層事務所兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西25m都道 水道、下水 船堀

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 船堀駅東方

590m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 価格時点現在において、特段の変動要因は認められない。マンション用地としての需要は良好であり、区役所移
転計画の進捗に伴い、将来的には環境面での向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    586,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区内及び葛飾区、足立区等の隣接周辺区に所在する幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者
の中心は、賃貸用共同住宅の経営を志向する地元不動産業者や沿道型店舗、事業所の経営を企図する事業法人等である
。商住両用途での利用可能な路線商業地に対する需要は高く、地価は上昇傾向を強めている。取引の目安となる土地の
価格水準は４５～６５万円／㎡前後、総額は規模等により多様で、１～２億円程度が中心となっている模様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用に際して、同一需給圏を広範囲に取り幹線道路沿いの事例収集を行い、適切に比較を行った。比
準価格は実証的な性格を有し、その規範性は高い。一方、収益価格は、手法の適用は適切に行ったものの、査定の過程
において各種想定を行う等、理論的な側面が強く、規範性の面でやや劣ると判断した。以上より、比準価格及び収益価
格を関連付け、さらに代表標準地との秤量的検討を行うことにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    423,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 554,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    512,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江戸川区の人口は直近では微増傾向にある。
景気は緩やかな回復が続いているが、物価や
金利の動向等に注視を要する。


最寄駅から比較的近距離の路線商業地域とし
て良好な需要が認められる。店舗需要は好調
を継続、マンション需要は活況を呈している
。

路線商業地として代替・競争関係にある不動
産と比較した場合における競争力はやや上位
にあり、特筆すべき変動要因は特に認められ
ない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１６

-17		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
b ７１１６Ｒ

-34		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
c ７１１９Ｒ

-38		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,200)
d ７１０５Ｒ

-31		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
(70,400)
e ７１０４

-23		 葛飾区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14.4m区
道、中間画地
工業
高度地区3種
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
561,539  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
573,305 		 100
[  93.1]
615,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
437,484  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
467,233 		 100
[  86.5]
540,154 
540,000 
c (　           ) 
452,298  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
471,106 		 100
[  76.2]
618,249 
618,000 
d (　           ) 
514,195  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
548,132 		 100
[  89.3]
613,810 
614,000 
e (　           ) 
425,391  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
442,407 		 100
[  80.4]
550,257 
550,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    586,000 円／㎡]  



江戸川 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,110,473 
8,697,004 
34,413,469 
27,859,600 
6,553,869 		 （　0.9381）
6,148,185 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    161,794,342 円　　　　（　    468,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 118.00 ＲＣ14 1,548.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   346 ㎡     14.5 m x   23.8 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～１４階共同住宅（平均専有面積約５１㎡）を想定 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 地域、対象標準地、同種建物の状況から判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
42.8 
50.50 
3,100 
156,550 		 6.0  939,300 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,580 
260,580 		 1.0  260,580 
1.0  260,580 

 7～11		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,630 
265,630 		 1.0  265,630 
1.0  265,630 

12～14		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,730 
275,730 		 1.0  275,730 
1.0  275,730 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,548.00 
88.1 
1,363.50 

3,614,790 		 4,397,540 
3,458,240 
⑨年額支払賃料      3,614,790 円　×　12ヶ月　＝　      43,377,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,363.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,836,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,377,480 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,836,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,752,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,460,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,397,540 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,458,240 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,609,387 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,110,473 円　　　　（　       124,597 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,928,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,356,404 円  　　　       45,213,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,697,004 円　（　　　　　　        25,136 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   1,548.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0436 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,859,600 円  
（　　　　　        80,519 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,110,473 円      
②総費用 8,697,004 円      
③純収益　①－② 34,413,469 円      
④建物等に帰属する純収益 27,859,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,553,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,148,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,794,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     468,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区松江五丁目１１４４番１
 0117000250258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-13 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　和久　裕司   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 564,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区松江５丁目１１４４番１
｢松江５－２０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 346  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 中層事務所兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西25m都道 水道、下水 船堀

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 船堀駅東方

590m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の都道沿いに中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、マンション用地とし
ての需要は旺盛である。近傍への区役所移転計画も具体化してきており、今後の地域発展の可能性がある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    585,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    463,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区を中心とした周辺区内の路線商業地域と判定した。高層マンションの建ち並ぶ地域として成熟
しつつあり、需要者は、主として収益用不動産の取得を目的とする不動産業者、法人、投資家等である。最寄駅から徒
歩圏内の街路条件が良好な地域で、土地の高度利用による高層共同住宅等の建設が可能なため、収益物件用地としての
需要は底堅い。収益物件の市場での中心価格帯は把握が困難であり、需給関係により高額取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、江戸川区内の幹線道路沿いの路線商業地域の実勢を反映した取引事例から試算されており、実証的で規範
性がある。一方収益価格は、収益性に着目する需要者サイドの試算価格であるが、査定の課程で想定要素が多く含まれ
流動的であり、規範性が劣る点は否めない。よって、市場の特性を反映している比準価格が説得力に優ると判断し、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    423,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 [100.0]
100		 561,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    512,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は緩やかな回復がみられる中、物価
や金融・為替動向、アメリカの今後の政策、
中国経済等の景気に影響を与える要因に注視
する必要がある。

交通利便性等に優れた路線商業地域であり、
地区計画により１階を店舗等商業・業務施設
とする高層マンション用地の需要が堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１２０

-16		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南東4m、
二方路
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
b ７１１３Ｒ

-32		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東35m都道、
北6.5m、角地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(80,400)
c ７１１６

-17		 江戸川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
南西4m、角地
近商

(100,400)
d ７１０３

-4		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m区道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
680,042  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
743,168 		 100
[ 123.1]
603,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
461,116  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
482,605 		 100
[  85.1]
567,103 
567,000 
c (　           ) 
561,539  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
573,305 		 100
[  97.8]
586,201 
586,000 
d (　           ) 
402,042  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
470,836 		 100
[  82.9]
567,957 
568,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    585,000 円／㎡]  



江戸川 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,370,619 
8,223,934 
34,146,685 
27,666,800 
6,479,885 		 （　0.9396）
6,088,500 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    160,223,684 円　　　　（　    463,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 118.00 ＲＣ14 1,548.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   346 ㎡     14.5 m x   23.8 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸、２階以上住宅はファミリータイプ、平均住戸面積約５０㎡ ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.00 
42.8 
50.50 
3,000 
151,500 		 6.0  909,000 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,550 
257,550 		 1.0  257,550 
1.0  257,550 

 7～12		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,600 
262,600 		 1.0  262,600 
1.0  262,600 

13～14		 住宅
110.00 
91.8 
101.00 
2,650 
267,650 		 1.0  267,650 
1.0  267,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,548.00 
88.1 
1,363.50 

3,550,150 		 4,307,650 
3,398,650 
⑨年額支払賃料      3,550,150 円　×　12ヶ月　＝　      42,601,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,363.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,836,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,601,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,836,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,688,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,749,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,307,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,501 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,398,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,581,655 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,370,619 円　　　　（　       122,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,446,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,333,134 円  　　　       44,437,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,223,934 円　（　　　　　　        23,769 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9396    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 302,000 円／㎡　×　   1,548.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,666,800 円  
（　　　　　        79,962 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,370,619 円      
②総費用 8,223,934 円      
③純収益　①－② 34,146,685 円      
④建物等に帰属する純収益 27,666,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,479,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,088,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,223,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     463,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区松江五丁目１１４４番１
 0117000250258-0000
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備考