別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　沖　健信   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 965,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区東葛西６丁目２番１２外
｢東葛西６－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 361  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼マンション等
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 東12m区道 水道、ガス、下水 葛西

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 葛西駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の土地利用状況が大きく変化することはなく、現況利用が概ね均衡したまま推移していくものと予測す
る。画地条件等が良好な物件で、かつ総額との関連によっては、潜在需要が顕在化するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    764,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区等における駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁的選好
性を有する個人事業者及び新たな事業展開を模索する店舗経営者、投資法人等となる。土地価格は、景気の持ち直しが
維持される中、上昇傾向にある。駅周辺の取引は少ないが、標準的画地程度の規模であれば売買の中心価格帯は、土地
と建物一括で４億円から８億円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗、店舗併用住宅等が見られる葛西駅に近い商業地域に所在する。採用した取引事例は、地域特性が
類似する商業地域等の事例であり、価格牽連性が認められる。収益価格は、賃料水準の下方硬直性及び想定建物の品等
並びに当該地域の繁華性の程度等を反映し、低位に算定された。したがって、市場性を反映し実証的である比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 957,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    885,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内需は堅調に増加しており、景気は緩やかな
持ち直しを続けているなか、江戸川区内の商
業地価格は上昇傾向にある。


特記すべき変動要因は認められない。葛西駅
に近い利便性の良好な商業地域に所在し、土
地価格は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１１３Ｒ

-37		 江戸川区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,498)
b ７１２０Ｒ

-24		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東18m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ７１１８Ｒ

-33		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d ７１１０

-11		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m区道、
南6.3m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
e ７１０７Ｒ

-39		 葛飾区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6.4m区道
、北東5.5m、
角地
商業

(100,384)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,090,643) 
1,090,643  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,204,070 		 100
[ 110.5]
1,089,656 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
1,149,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,278,548 		 100
[ 100.9]
1,267,144 
1,270,000 
c (　           ) 
696,845  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,923 		 100
[  79.1]
970,826 
971,000 
d (　           ) 
830,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
849,340 		 100
[  81.5]
1,042,135 
1,040,000 
e (　           ) 
869,757  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,711 		 100
[  83.9]
1,111,694 
1,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



江戸川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,901,413 
13,959,870 
51,941,543 
41,091,600 
10,849,943 		 （　0.9407）
10,206,541 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    275,852,459 円　　　　（　    764,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 177.10 ＲＣ13F1B 2,372.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   361 ㎡     14.8 m x   24.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：１階～２階店舗、３階～１３階共同住宅（ファミリータイプ２２戸、平均専有面積約７２㎡）、スライド式駐車場１２台 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
246.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
72.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
101.65 
40.3 
40.95 
5,000 
204,750 		 6.0  1,228,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
162.70 
88.5 
144.00 
3,800 
547,200 		 6.0  3,283,200 
0.0  0 

 3～13		 住宅
162.70 
88.5 
144.00 
3,000 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

計
2,372.85 
74.5 
1,768.95 

5,503,950 		 9,263,700 
4,752,000 
⑨年額支払賃料      5,503,950 円　×　12ヶ月　＝　      66,047,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,047,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,312,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,756,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,602,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,263,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,752,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,211,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,421 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,901,413 円　　　　（　       182,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,178,000 円  　　　　    726,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,467,970 円  　　　       69,359,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,171,000 円  　　　　    726,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       726,000 円  　　　　    726,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       726,000 円  　　　　    726,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,959,870 円　（　　　　　　        38,670 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 726,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 297,000 円／㎡　×　   2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,091,600 円  
（　　　　　       113,827 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,901,413 円      
②総費用 13,959,870 円      
③純収益　①－② 51,941,543 円      
④建物等に帰属する純収益 41,091,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,849,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,206,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,852,459 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     764,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区東葛西六丁目２番１２
 0117000051434-0000
2 　江戸川区東葛西六丁目２番１３
 0117000051440-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江戸川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江戸川 5-10 東京都 区部第１２ 氏名  不動産鑑定士　勝田　晴彦   TEL.
鑑定評価額 348,000,000 円  １㎡当たりの価格 965,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江戸川区東葛西６丁目２番１２外
｢東葛西６－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 361  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗兼マンション等
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 東12m区道 水道、ガス、下水 葛西

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 葛西駅南方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 葛西駅周辺は商業地として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するもの
と思料する。地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    729,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江戸川区及び隣接区の商業地域一帯が概ね該当するが、特に駅周辺の商業地域は代替性が高い。需要者の
中心は地元企業のほか投資目的の法人等である。立地条件の良い商業地への投資意欲は引き続き高く、商業ビル等の高
値取引も散見されつつある。葛西地区は都心へのアクセスが良く、供給が限定的なため堅調な需要が見込まれる。土地
は１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅前商業地域にあることから、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重視して取
引を行うものと考えられる。但し、収益還元法は想定要素が介在し、不確定要素が多い側面もあることは否めない。取
引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 957,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    885,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇圧力が高まっているが金融環境に大
きな変化は見られていない。幹線街路沿いで
はマンションへの移行も進んでいる。


環状七号線背後の商業地域ではあるが葛西駅
からの接近性や顧客流動性等に恵まれており
稀少性は比較的高い。地価は強含み傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江戸川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７１０９Ｒ

-35		 葛飾区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m区道、
南東25m、
角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ７１１２Ｒ

-37		 江戸川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m区道、
南8m、角地
１住居
高度地区3種
(80,300)
c ７１１４

-12		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
北東20m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,400)
d ７１１３Ｒ

-36		 江戸川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
東6m、角地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
996,441  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,019,659 		 100
[  96.3]
1,058,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
628,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
687,578 		 100
[  66.7]
1,030,852 
1,030,000 
c (　           ) 
969,520  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,013,243 		 100
[ 104.0]
974,272 
974,000 
d (　           ) 
1,647,935  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,734,332 		 100
[ 149.0]
1,163,981 
1,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



江戸川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,836,548 
13,995,215 
51,841,333 
41,487,800 
10,353,533 		 （　0.9407）
9,739,568 		 （  3.9 -  0.2 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    263,231,568 円　　　　（　    729,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江戸川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 177.10 ＲＣ13F1B 2,372.85
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
 100 ％   500 ％   500 ％   361 ㎡     14.8 m x   24.3 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階フロア貸し店舗、３～１３階平均専有面積約７２㎡のファミリータイプ２２戸、スライド式駐車場１２台を想定。 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
246.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
72.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
101.65 
40.3 
40.95 
5,500 
225,225 		 6.0  1,351,350 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
162.70 
88.5 
144.00 
3,700 
532,800 		 6.0  3,196,800 
0.0  0 

 3～13		 住宅
162.70 
88.5 
144.00 
3,000 
432,000 		 1.0  432,000 
1.0  432,000 

計
2,372.85 
74.5 
1,768.95 

5,510,025 		 9,300,150 
4,752,000 
⑨年額支払賃料      5,510,025 円　×　12ヶ月　＝　      66,120,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,768.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,120,300 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       3,168,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     5,750,929 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,537,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,300,150 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,752,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,211,474 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    264,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,421 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,836,548 円　　　　（　       182,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江戸川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,199,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,464,415 円  　　　       69,288,300　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      635,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,230,500 円  　　　　    733,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,995,215 円　（　　　　　　        38,768 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9407    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 733,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 297,000 円／㎡　×　   2,372.85 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0566     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,487,800 円  
（　　　　　       114,925 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,836,548 円      
②総費用 13,995,215 円      
③純収益　①－② 51,841,333 円      
④建物等に帰属する純収益 41,487,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,353,533 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,739,568 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,231,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     729,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江戸川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江戸川区東葛西六丁目２番１２
 0117000051434-0000
2 　江戸川区東葛西六丁目２番１３
 0117000051440-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考